Clube FII: FII virou empresa grande

Por Danilo Barbosa, analista CNPI e Head de Research do Clube FII
R$ 1,807 bilhão. Foi quanto o BTLG11 captou em uma única oferta de cotas encerrada em 16 de julho. Tudo em dinheiro, sem troca de cotas, com 42 mil investidores. É a maior captação em cash da história dos FIIs de tijolo aberta ao varejo no Brasil, superando por diferença apertada (R$ 2,5 milhões) o XPML de maio de 2024. Isso em plena tensão pré-eleitoral e conflito no Oriente Médio. 

A coluna de hoje é sobre o que esse número diz. Sobre a maturidade do mercado de FIIs. E sobre por que a narrativa dominante do setor está andando na direção oposta dos fatos. 

FII virou empresa grande

Se você olhar o IFIX desde a máxima do ano, encontra uma queda de quase 3% que motiva bastante análise superficial afirmando, sem contexto, que FII “está em crise” ou é “mau investimento”. No acumulado do ano o índice sobe 1,55%, mas esse dado pouco aparece nas manchetes. Enquanto isso, o mercado real, o dos gestores fazendo aquisição e dos investidores subscrevendo cota, se movimenta em outra direção. 

O top 10 de tijolo por valor de mercado hoje conta uma história diferente. São dez fundos que somam mais de R$ 47 bilhões em valor de mercado. O maior deles, o BTLG, saiu de menos de R$ 200 milhões em 2019 para R$ 7,13 bilhões agora, atrás só do HGLG quando o critério é valor patrimonial. Sozinho, o BTLG responde por mais de 4,5% do IFIX. 

TABELA 1  ·  Top 10 FIIs de tijolo por valor de mercado 

E olhando os últimos dois anos, dá para ver que a capacidade de captar em escala não é lampejo isolado. 

TABELA 2  ·  Top 10 maiores captações de FIIs entre jul/2024 e jul/2026 

O quadro traz mais de R$ 19 bilhões movimentados em dez ofertas, de nove fundos diferentes. Algumas dessas emissões tiveram forte componente institucional ou troca de cotas, como o TRXF11 de R$ 3 bilhões em dezembro, o que significa que o dinheiro em caixa efetivamente entrando foi menor do que o número bruto sugere em certos casos. Ainda assim, a foto geral mostra escala e frequência de operações grandes que dez anos atrás seriam impensáveis. Seis das dez maiores captações do período são de fundos de tijolo. Fundos desse porte se comportam como grande companhia listada: patrimônio na casa dos bilhões, base pulverizada de milhares de cotistas, liquidez diária relevante e capacidade de fazer follow-on em escala. 

Por que o cash faz diferença 

Nesse ciclo de juros altos, a maior parte das ofertas de FII acontece por troca de cotas. O fundo emite cotas novas e as usa como moeda de troca para adquirir ativos ou incorporar cotas de outros fundos. É prático, mas tem limitações. O fundo compra o que aparece na mesa, não necessariamente o que quer, e negocia com menor poder de barganha do que quando paga em dinheiro. 

Emissão 100% cash é outra coisa. O fundo capta dinheiro, escolhe o ativo, negocia o preço em dinheiro. Poder de barganha aumenta significativamente. Quando anunciou a oferta, o BTLG informou que os recursos seriam usados para adquirir novos galpões, ampliar ativos existentes e reforçar caixa. Somando com o que o fundo já tem público, a intenção é adicionar cerca de 500 mil metros quadrados e 11 ativos, com foco em raio de 60 km de São Paulo, onde já concentra 70% do portfólio. Ou seja, R$ 1,8 bilhão vira poder de compra em uma janela em que muito ativo bom está sendo negociado por proprietário pressionado. 

A curva que separa antes e depois 

O BTLG nem sempre foi grande. 

O fundo foi criado em 2010 e passou quase uma década com patrimônio praticamente estagnado, em torno de R$ 180 milhões. Em dezembro de 2019, o BTG Pactual assumiu a gestão, sucedendo a TRX. De R$ 204 milhões naquele mês, o fundo chegou a R$ 7,43 bilhões em junho deste ano. Um crescimento de aproximadamente 36 vezes em pouco mais de seis anos. Nos nove anos anteriores, o crescimento tinha sido de 2,4 vezes. Números não mentem, e a virada de gestão em 2019 é o ponto de inflexão mais óbvio da série. 

Não gosto de dar recomendação direta em coluna, o espaço aqui é educacional. Mas registro sem cerimônia que esta é uma das gestões que particularmente aprovo. O BTLG é cobertura da nossa casa de análise no Clube FII desde o começo, hoje figura como recomendação em algumas das nossas carteiras (algumas, porque produto de investimento é sempre por perfil), e o time é liderado por Fernando Crestana e Rui Ruivo, dois profissionais que conheço há tempo e cuja competência é bem conhecida pelo mercado. Chegaram onde chegaram porque estão dentro de um dos maiores bancos de investimento do país, contam com gestão sênior consistente e aplicam disciplina no que se chama de reciclagem de portfólio. Só nos últimos quatro anos, o fundo vendeu R$ 1,4 bilhão em ativos, com reinvestimento em ativos melhores. É o oposto de acumular patrimônio ruim só para inchar. 

O que a janela curta do IFIX esconde

Aqui cabe uma distinção que vejo pouco sendo feita. FII não é uma classe monolítica. O IFIX pode oscilar no curto prazo, e o motivo macro (curva de juros longa aberta, Selic ainda alta, prêmio de risco elevado) afeta praticamente todo mundo. Juro real de dois dígitos vira concorrência pesada para qualquer ativo de risco. Isso é ciclo. E ciclos passam. 

Enquanto isso, o momento operacional dentro de cada segmento segue rodando. O galpão logístico está entre os que melhor caminham. O e-commerce brasileiro faturou R$ 126 bilhões em 2016 e deve fechar 2026 na casa de R$ 260 bilhões, praticamente dobrando em dez anos. O crescimento não é uniforme, se concentra no last-mile próximo às grandes cidades. É por isso que fundos logísticos com portfólio bem localizado seguem entregando bons resultados operacionais, mesmo em cenário macro adverso. 

O ponto que quero deixar

Volto ao início. R$ 1,8 bilhão em cash, 42 mil investidores, 67% pessoa física, em plena tensão macro. Somando isso ao volume total captado pelos FIIs listados na B3 com liquidez, que saltou de R$ 18 bilhões em 2019 para R$ 37 bilhões em 2024, fica difícil sustentar a leitura de que o setor está morto. 

Enquanto o influenciador escolhe a janela do IFIX que lhe convém para dizer que o setor está em crise, o dinheiro qualificado escolhe fundo bem gerido e coloca capital ali. Cada um faz o que sabe. 

Aqui, procuro trazer o que os dados mostram, sem drama e sem torcida. E o que eles mostram é um mercado onde captações bilionárias em cash acontecem com frequência crescente, em fundos bem geridos, mesmo com o macro contra. Cada leitor pode discordar da tese. Discordar dos números, é mais difícil. 

*As opiniões contidas nessa coluna não refletem necessariamente a opinião da B3

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