Clube FII: Os 10 FIIs mais negociados do semestre dizem muito sobre o mercado. E um pouco sobre você

O primeiro semestre de 2026 terminou com um número que merece atenção: R$ 61,1 bilhões negociados em fundos imobiliários na B3. Para dar contexto, o ano de 2025 inteiro movimentou R$ 84,8 bilhões. Ou seja, em seis meses o mercado já girou o equivalente a 72% de tudo que negociou no ano passado. E a régua histórica impressiona mais: em 2016, o mercado negociou R$ 7,2 bilhões no ano inteiro. O semestre de 2026, sozinho, movimentou mais de oito vezes isso e já supera qualquer ano completo até 2020. Se o ritmo se mantiver, 2026 será, com folga, o ano mais líquido da história dos FIIs.

E não é só o dinheiro que cresceu. Em janeiro, o número de investidores com posição em FIIs na B3 rompeu a marca histórica de 3 milhões. Em junho, já eram 3,25 milhões. São 287 mil novos investidores em apenas seis meses, um crescimento de quase 10% no semestre. Para um mercado que há dez anos era nicho, é mudança de patamar. O FII segue sendo, na prática, a porta de entrada do brasileiro na renda variável: cota acessível, renda mensal e isenção de imposto no rendimento.

Mas onde exatamente esse dinheiro está girando? O ranking dos dez mais negociados do semestre responde. E dá uma medida do tamanho que isso tomou: os três primeiros colocados, sozinhos, negociaram em seis meses mais do que o mercado inteiro de FIIs movimentou no ano de 2016. Vale passar um por um, porque em quase todos aconteceu coisa relevante nesses seis meses.

O top 10 FIIs do semestre, fundo a fundo

1. TRXF11 (R$ 2,76 bilhões). O fundo híbrido da TRX assumiu a liderança depois de uma 12ª emissão que captou mais de R$ 3 bilhões, com um detalhe: nem tudo foi dinheiro novo, parte da oferta foi integralizada com troca de cotas por ativos. No semestre, não parou: anunciou projetos logísticos em modelo built to suit de cerca de R$ 82 milhões e, em junho, a aquisição indireta do Hotel Emiliano do Rio de Janeiro, em transação de R$ 260 milhões. Poucos fundos do mercado cresceram tão rápido.
2. KNCR11 (R$ 2,57 bilhões). O maior FII do Brasil, com cerca de R$ 11 bilhões de patrimônio, é o endereço clássico de quem quer CDI com isenção e surfou a Selic alta negociando com ágio sobre o patrimônio o ano inteiro. Em março, encerrou mais uma série da sua 12ª emissão com captação superior a R$ 3 bilhões. O cuidado é não pagar caro pelo óbvio: quanto maior o ágio, menor a TIR implícita do carrego. Vale conferir a conta antes de pagar o preço da fila.
3. XPML11 (R$ 2,16 bilhões). Nenhum fundo do setor recicla tanto o portfólio. No semestre, concluiu a compra de participações em cinco shoppings administrados pela Iguatemi por cerca de R$ 609 milhões e, na outra ponta, vendeu fatias em nove shoppings, com ganho de capital. O ponto de atenção está no reinvestimento: o fundo vem se desfazendo de ativos de qualidade, e o que entra no lugar precisa estar à altura do que saiu.
4. MXRF11 (R$ 1,89 bilhão). O fundo mais popular do Brasil, com quase 1,5 milhão de cotistas e cota abaixo de R$ 10, aprovou em junho mais uma emissão, de até R$ 1,25 bilhão. É também o fundo em que a pessoa física mais erra na compra: em alguns momentos do ano chegou a negociar com quase 10% de ágio sobre o patrimônio, nível em que a TIR implícita da tabela de sensibilidade fica negativa. Traduzindo: pagou-se caro por popularidade.
5. GARE11 (R$ 1,84 bilhão). O fundo de renda urbana da Guardian passou o semestre alocando os R$ 1,27 bilhão da 7ª emissão, também com aquisições grandes feitas via troca de cotas por ativos, e segue girando o portfólio. Em maio, assinou memorando para vender 10 imóveis ao fundo da Riza por R$ 804 milhões, com lucro bruto estimado de R$ 186 milhões, reduzindo a exposição ao grupo Carrefour e derrubando a alavancagem. O guidance de distribuição foi mantido.
6. HGLG11 (R$ 1,78 bilhão). O veterano dos galpões fez um semestre de manual: incorporou os imóveis do PATL11 por cerca de R$ 355 milhões, captou R$ 532 milhões em nova emissão e ainda vendeu um ativo em Itapevi por R$ 119,8 milhões, com lucro de R$ 44,5 milhões. De quebra, depois de três anos pagando os mesmos R$ 1,10 por cota, elevou a distribuição para R$ 1,17. Compra, vende, recicla e agora paga mais.
7. BTLG11 (R$ 1,66 bilhão). O logístico do BTG concluiu sua 16ª emissão captando R$ 1,81 bilhão em dinheiro novo no mercado, com pipeline de galpões AAA em São Paulo, enquanto negocia a venda de três ativos com lucro estimado de R$ 1,56 por cota. A reavaliação anual do portfólio ainda apontou valorização de 5,7% dos imóveis. Mesma tese do vizinho de ranking: o segmento logístico segue consolidando.
8. GGRC11 (R$ 1,23 bilhão). O fundo da Zagros captou R$ 1 bilhão na 11ª emissão em abril e saiu comprando: galpões em Extrema e Pouso Alegre, participação em condomínio logístico em São Paulo e um ativo em Camaçari, chegando a 42 imóveis e mais de 1 milhão de m² de ABL. Assinou memorando para vender 10 imóveis por R$ 530 milhões, com prêmio de 14% sobre os laudos, e anunciou em julho um programa de recompra de até 10% das cotas, aproveitando o desconto em bolsa.
9. KNIP11 (R$ 1,21 bilhão). O gigante de recebíveis atrelados à inflação da Kinea, restrito a investidores qualificados, entregou proventos crescentes de abril em diante, refletindo o repasse do IPCA mais pressionado nos CRIs da carteira. É a outra face da dupla de papel da Kinea no ranking: CDI de um lado, inflação do outro.
10. CPTS11 (R$ 1,11 bilhão). O multiestratégia da Capitânia é presença carimbada na carteira de outros fundos, aparece em pelo menos 29 deles, e negociou o semestre inteiro com desconto relevante sobre o patrimônio. Parte da explicação está na alavancagem: mesmo sendo um fundo de CRI, a gestão mantém operações compromissadas a custo de CDI mais spread, posição que chegou a 23% da carteira num momento em que esse custo supera o carrego dos próprios CRIs. O tema virou debate aberto entre cotistas, e o giro elevado reflete essa divergência: de um lado quem vê desconto, do outro quem vê risco.

O que a lista revela

Repare na composição: seis FIIs de tijolo ou híbridos, três de papel e um multiestratégia. Depois de anos em que o CDI alto empurrou o investidor para os recebíveis, o giro voltou a favorecer o tijolo. Tem outro padrão ali: praticamente todos os dez fizeram emissões bilionárias entre o fim de 2025 e o primeiro semestre de 2026. Volume negociado também é filho de oferta. Fundo que capta bilhões gira bilhões, porque a base cresce e parte dos recém-chegados negocia no secundário.

Liquidez não é qualidade

E aqui entra o alerta. Ranking de volume mede popularidade e atividade, não mérito. Um fundo pode girar muito por bons motivos, como tamanho, diversificação e histórico. Mas também pode girar por motivos que nada têm a ver com qualidade: emissão recente, cota unitária baixa que atrai iniciante, entrada em índice internacional, algo cada vez mais comum agora que FIIs brasileiros integram grandes índices lá fora e recebem fluxo passivo de rebalanceamento, ou simplesmente porque virou o fundo da moda.

Liquidez importa, e muito. Facilita a entrada, a saída, reduz o spread e melhora a formação de preço. Quem já tentou vender cota de fundo que negocia trocados por dia sabe o valor disso. Só que liquidez é uma característica operacional do investimento. Não é atestado de que o portfólio é bom nem de que o rendimento se sustenta.

O erro conceitual é comum: o investidor vê o fundo no topo do ranking, assume que 3 milhões de pessoas não podem estar erradas e compra sem abrir um relatório gerencial. A história do mercado está cheia de ativos populares que envelheceram mal.

O termômetro e a lista de compras

Use o ranking dos FIIs mais negociados para o que ele serve: um termômetro. Ele mostra para onde o fluxo está indo e como o mercado está lendo o cenário de juros.

O que ele não é, e nunca foi, é uma lista de compras. Entre os dez FIIs mais negociados do semestre pode haver excelentes fundos e fundos que não cabem no seu objetivo. A diferença entre uma coisa e outra não está no volume. Está no trabalho de análise que ninguém faz por você.

*As opiniões contidas nessa coluna não refletem necessariamente a opinião da B3

Quer analisar todos os seus investimentos em um só lugar, em uma plataforma intuitiva? Baixe o APP B3