Glossário

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) - O que é, significado e definição

O que é, vantagens, riscos e como investir nesse título de renda fixa ligado ao setor imobiliário.

O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é um título de renda fixa que financia operações do setor imobiliário. Emitido por securitizadoras, representa uma promessa de pagamento baseada em créditos imobiliários, como financiamentos, aluguéis ou venda de imóveis.

Ao investir em um CRI, você empresta dinheiro ao setor imobiliário e recebe uma remuneração que pode ser prefixada, pós-fixada ou híbrida, a depender da estrutura do título. 

Além disso, os CRIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, o que aumenta a atratividade dessa aplicação.

Como funciona o CRI?

O CRI surge a partir de um processo de securitização, no qual créditos imobiliários são transformados em títulos negociáveis. Veja as etapas:

  1. Originação do crédito: os créditos imobiliários são gerados por transações como financiamentos, aluguéis ou vendas de imóveis. Por exemplo, um financiamento imobiliário de um banco pode ser convertido em CRI.
  2. Emissão do CRI: a securitizadora emite os CRIs com base nesses créditos que serão recebidos no futuro. Investidores compram os títulos e fornecem capital para o setor.
  3. Pagamento ao investidor: os rendimentos vêm dos recebíveis gerados pelos créditos. À medida que os devedores pagam suas obrigações (como mutuários ou locatários), o investidor recebe os fluxos de caixa.

Essa estrutura garante que os rendimentos dos CRIs estejam diretamente ligados ao desempenho dos créditos imobiliários que os lastreiam.

Tipos de CRI

Os CRIs podem ser classificados em:

  • Prefixados: a taxa de remuneração é definida no momento da compra. Isso permite saber exatamente o retorno no vencimento.
  • Pós-fixados: o rendimento está atrelado a índices como CDI ou Selic e variam de acordo com o mercado.
  • Híbridos: combinam uma taxa fixa com um índice de inflação, como o IPCA, para proteger o poder de compra do investidor.

Vantagens do CRI

Investir em CRIs oferece benefícios como:

  • Isenção de IR: para pessoas físicas, os rendimentos dos CRIs são isentos de Imposto de Renda.
  • Rentabilidade atrativa: por envolver maior risco e complexidade, os CRIs costumam oferecer retornos superiores aos de títulos como CDBs e Tesouro Direto.
  • Diversificação: ideal para quem deseja exposição ao setor imobiliário sem adquirir imóveis ou investir diretamente em fundos imobiliários.
  • Proteção contra a inflação: CRIs indexados ao IPCA ajustam os rendimentos conforme a inflação, o que garante retorno real.

Riscos do CRI

Apesar dos benefícios, é importante estar ciente dos riscos de investir em CRIs.

  1. Risco de crédito: a capacidade de pagamento dos devedores dos créditos imobiliários influencia diretamente a segurança do CRI. Se houver inadimplência, o fluxo de caixa ao investidor pode ser afetado.
    • Nota importante: algumas emissões possuem garantias adicionais, como alienação fiduciária de imóveis ou fianças bancárias, que ajudam a mitigar o risco.
  2. Risco de mercado: variações em taxas de juros e inflação podem impactar o valor e a rentabilidade do CRI.
  3. Risco de liquidez: os CRIs têm negociação limitada no mercado secundário, o que dificulta a venda antecipada antes do vencimento.
  4. Complexidade da estrutura: por ser mais sofisticado do que outros títulos de renda fixa, o CRI exige um bom entendimento do ativo e de suas garantias.

Como investir em CRI?

Para investir em CRI, siga os passos:

  1. Abra uma conta em uma corretora: escolha uma plataforma que ofereça CRIs entre suas opções.
  2. Analise as características do CRI: avalie prazo, rentabilidade, garantias e o perfil da emissão.
  3. Verifique seu perfil de risco: o CRI é mais indicado para investidores qualificados ou que tenham tolerância a riscos moderados e altos.
  4. Monitore o investimento: acompanhe o desempenho do título e as condições do setor imobiliário.

CRI x LCI: Qual é a diferença?

Embora ambos sejam ligados ao setor imobiliário, CRI e LCI têm diferenças importantes:

  • Emissor: o CRI é emitido por securitizadoras, enquanto a LCI é emitida por bancos.
  • Garantias: a LCI conta com proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), enquanto o CRI não possui essa cobertura.
  • Complexidade: o CRI é mais sofisticado e, geralmente, destinado a investidores qualificados. Já a LCI é mais acessível ao público em geral.

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é uma alternativa interessante para quem busca diversificação e rentabilidade superior, com exposição ao setor imobiliário. Contudo, antes de investir, é essencial avaliar os riscos envolvidos, como crédito, liquidez e mercado.


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