FIIs registram salto de 4x em novos investidores
Média mensal de novos investidores sobe de 13 mil para 57 mil entre final 2025 e início de 2026
Clube FII é uma plataforma especializada em investimentos imobiliários, focada em análise, acompanhamento e organização do portfólio do investidor.
A expansão no número de novos investidores em Fundos Imobiliários (FIIs) mais do que quadruplicou nos últimos meses, saltando de uma média mensal de cerca de 13 mil entre março e novembro de 2025 para 57 mil no período de dezembro de 2025 a março de 2026, segundo dados do Boletim Mensal de FIIs divulgado pela B3.
Fonte: B3
Alguns fatores contribuíram para esse movimento, segundo especialistas consultados pelo Clube FII. No fim de 2025, apesar da valorização dos fundos, os preços permaneciam abaixo do valor patrimonial, com desconto próximo de 10% (P/VP). Além disso, havia expectativa de cortes na taxa de juros, o que influenciou a alocação de recursos nessa classe de ativos antes de mudanças na política monetária.
Impulso no número de novos investidores
Três fatores influenciaram a aceleração no número de novos investidores, de acordo com Lana Santos, analista do Clube FII: fundos negociando abaixo do valor patrimonial, juros elevados com perspectiva de queda e maior acesso à informação por investidores de varejo.
A especialista destaca ainda uma mudança no perfil de parte dos investidores. “Boa parte de quem entrou nesse período não estava apenas atrás de dividendo mensal. Estava comprando ativo abaixo do custo de reposição. Galpões, lajes, shoppings que custariam mais caro para construir do que para comprar via bolsa. Esse é um argumento de valuation, não de renda. É uma análise mais profunda, com viés de longo prazo. É um público diferente”, argumenta Santos.
O período entre o fim de 2025 e o início de 2026 concentrou aumento na base de cotistas, em linha com a expectativa de redução da taxa básica de juros em março, afirma Isabela Perez, da Rio Bravo. “A expectativa era de marcar um começo de ciclo de cortes, a performance robusta do mercado imobiliário ao longo do período e a recuperação das cotas dos FIIs no mercado secundário”.
De acordo com a especialista, dezembro e janeiro registraram as maiores variações na base de investidores, com altas de 2,1% e 2,4%, respectivamente. “Em janeiro, por exemplo, o IFIX teve valorização de quase 29% na janela 12 meses”, acrescenta.
Curva de juros e maior apetite por FIIs
O fechamento gradual da curva de juros real (NTN-Bs) no fim do ano também impulsionou esse aumento de apetite dos FIIs, na visão de Perez. No meio de outubro, o cupom da NTN-B 2035 era de 7,73%, mas no começo de dezembro chegou a 7,14%.
“O prêmio de risco para se investir em FIIs é normalmente medido pela diferença do dividend yield dos fundos imobiliários frente ao cupom da NTN-B longa. Dessa forma, quando a curva de juros apresenta um fechamento, o prêmio de risco para se investir em FIIs aumenta, o que abre espaço para valorização das cotas e aumenta o apetite dos investidores”, reforça a RI da Rio Bravo.
Jefferson Honório, sócio e gestor da Brio Investimentos, também relaciona o crescimento ao cenário de juros. Com a perspectiva de corte naquele momento, o mercado esperava certo alívio no custo de capital e impactos positivos sobre a precificação dos ativos e sobre o fluxo de caixa das companhias.
“Essa dinâmica trouxe consigo um apetite maior por duration, sendo os FIIs um dos instrumentos que capturam desse tipo de demanda. Isso explica, em parte, a procura maior pela classe, com impacto sobre a precificação e o número de investidores”.
Cenário macro x micro dos FIIs
Considerando a avaliação micro, alguns segmentos apresentaram percepção de melhora no cenário, como os FIIs de escritórios, com redução da vacância e elevação de preços nas principais regiões de São Paulo, segundo o especialista da Brio, enquanto a RI da Rio Bravo citou indicadores positivos nesse segmento e também nos setores logístico e de shopping centers.
Na visão de Honório, o aumento na base de investidores em FIIs tende a continuar em 2026, com melhorias estruturais em diversos segmentos, tanto em fundos de tijolo como também nos fundos de crédito. “Mas, pela ótica macro, a tendência é que a velocidade deva ser menor, uma vez que a visão de fechamento de juros já apresenta uma perspectiva menos positiva para os ativos de duration longa do que era consenso no início do ano. A expectativa de cortes, atualmente precificada na estrutura a termo de juros, mostra um ciclo bem mais tímido, desde a escalada do conflito entre EUA e Irã e seus impactos sobre a dinâmica de inflação como um todo”, pondera o gestor da Brio.
Dessa forma, do ponto de vista estrutural, os FIIs tendem a continuar em expansão como classe de ativo, devido a uma série de fatores: “sua atratividade intrínseca, dado seu perfil mais defensivo, com geração de caixa estável, menos exposto a ciclos econômicos que a renda variável tradicional, além da baixa penetração observada do segmento se comparada a outros mercados globais”, conclui Honório.
Informação de qualidade é essencial para novos investidores
Com o crescimento acelerado na base de investidores de FIIs, uma leitura qualificada de cenário, informações detalhadas e com embasamento são fundamentais para que os investidores possam montar carteiras adequadas a seus perfis de investimento. Esse ambiente reforça a importância de compreender as características de cada fundo, suas estratégias e riscos envolvidos.
“O crescimento rápido de base sempre traz junto gente que ainda está aprendendo. E o mercado de FIIs tem um problema clássico nessas horas: é fácil confundir fundo que paga bem com fundo que está bem. Dividend yield alto pode ser sinal de saúde ou pode ser fundo devolvendo o próprio capital. Quem não sabe distinguir as duas coisas vai se machucar na primeira turbulência”, alerta a analista do Clube FII.
Nesse contexto, o movimento de impulso no número de investidores favorece a liquidez e o mercado, de forma geral. A liquidez média diária subiu 10% e 11,2% nos meses de dezembro e janeiro, respectivamente, recorda a RI da Rio Bravo. “O mês de janeiro bateu R$ 537 milhões nesta média diária, muito maior do que as médias dos anos de 2024 (R$ 353 milhões) e 2025 (R$ 316 milhões)”.
Diante desse cenário, gestores e plataformas passam a ocupar uma posição mais relevante na circulação de informações e no apoio à tomada de decisão dos investidores. Ao mesmo tempo em que se beneficiam do crescimento da base e da maior atividade no mercado, aumenta a responsabilidade na oferta de conteúdos claros, consistentes e acessíveis, especialmente em um ambiente com maior participação de investidores em fase de aprendizado e com necessidade de entendimento mais amplo sobre riscos, retorno e dinâmica dos FIIs.
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
