Fundos imobiliários: muito além do rendimento, olhe o valor patrimonial

Na hora de escolher um fundo imobiliário em que investir, muitos investidores olham para os rendimentos mensais. Afinal, a distribuição isenta de dividendos é um dos grandes atrativos dos FIIs. Mas ao olhar apenas para esse número, o investidor pode estar deixando passar algumas informações importantes.

Uma delas é o valor patrimonial da cota do fundo. Esse é um número que pode te ajudar a entender se o preço da cota está caro ou barato.

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Por que olhar o Valor Patrimonial da Cota?

Para decidir se um fundo é um bom investimento, é preciso entender se o preço dele está bom. Uma das formas de fazer isso é comparar o preço da cota em bolsa (aquele que aparece no app ou no site da sua corretora no dia) e o valor patrimonial daquela cota.

“A relação entre o preço e o valor patrimonial vai mostrar a diferença entre a percepção que o mercado secundário tem do fundo e o que o fundo vale”, explica Ricardo Figueiredo, gerente executivo de Fundos Imobiliários na Spiti.

O que é o Valor Patrimonial da Cota?

O valor patrimonial é calculado dividindo-se o patrimônio total do fundo pelo número de cotas. Ou seja: o quanto do total de ativos daquele fundo está representado por aquela cota. Mas o cálculo não é tão simples.

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Segundo o professor de finanças e sócio do Clube FII Arthur Vieira de Moraes, a maior complexidade vem de como é calculado o patrimônio. “Nunca será uma conta exata, e é um cálculo que sempre tem subjetividade”, afirma.

Esses números são atualizados pelo menos uma vez por mês, no informe mensal divulgado pelos fundos, mas há alguns gestores, especialmente os de FIIs de papel e FOFs, que atualizam o valor patrimonial em seus sites diariamente, diz Moraes.

Como é calculado o Valor Patrimonial?

Fundos de tijolo

No caso dos fundos de tijolo, há avaliadores que emitem laudos projetando o quanto cada imóvel irá gerar de renda nos próximos dez anos, e por quanto ele será vendido no décimo ano.

Depois disso, esses valores são trazidos a valor presente, considerando uma taxa de juros – é quase como se calculasse o quanto seria o total desses valores dos rendimentos mais a venda, se fossem recebidos hoje. Esse cálculo envolve subjetividade do avaliador em alguns pontos: nas estimativas de renda e do valor do imóvel em dez anos, e na escolha da taxa de juros.

“Minha experiência mostra que se eu pedir a opinião de três avaliadores diferentes, vou ter três valores diferentes. É preciso ter consciência disso”, diz Figueiredo, da Spiti.

Isso não quer dizer que o número seja ruim ou deva ser ignorado. “Os avaliadores são as pessoas que mais têm informações sobre aquele imóvel e são os mais capacitados para dizer o quanto vale. Em linhas gerais, quando um negócio é fechado [e um imóvel é vendido], os valores tendem a ficar perto do que apontam os laudos”.

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Outro ponto importante é saber que a atualização do valor patrimonial é feita uma vez por ano, em junho ou em dezembro. É importante ter isso em mente porque significa que a avaliação pode estar defasada, diz Figueiredo. 

A defasagem vem tanto da avaliação do próprio imóvel, que pode ter se valorizado ou desvalorizado, ou pela taxa de juros usada. “Olhando para o momento atual, a maioria das avaliações foi feita em um momento de taxa de juros mais alta. Agora, imagino que a próxima leva de avaliações traga vários ajustes para cima nos valores patrimoniais dos fundos de tijolo”, afirma.

Fundos de papel

Num fundo de papel, o valor patrimonial é calculado somando o quanto vale cada Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) da carteira. Aí entram outras questões: cada administradora tem seu próprio manual para avaliar quanto vale a carteira de crédito, afirma Ricardo Figueiredo.

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Há aqueles que usam a curva de juros de cada papel – ou seja, avaliam cada CRI como se ele fosse ser mantido até seu prazo de vencimento. Outra forma é usar o preço do contrato no mercado secundário, o que também traz dificuldades, já que o mercado secundário de CRIs é muito pouco líquido no Brasil.

Uma terceira fórmula ainda considera o spread (a diferença de taxa) entre o título quando foi emitido o título equivalente do Tesouro Direto. Ou seja: se um CRI foi emitido a IPCA + 8%, e na mesma data o Tesouro Direto oferecia papéis com vencimento similar a IPCA + 6%, o spread é de 200 pontos-base, ou 2 pontos porcentuais. Se depois de um ano o tesouro paga IPCA + 7%, considera-se que o CRI deve ser precificado a IPCA + 9%. Essa, segundo Figueiredo, é a forma mais comum para o cálculo.

Fundos de fundos (FOFs)

Nos FOFs, o valor patrimonial é o mais simples de calcular e menos subjetivo. Isso porque seu valor patrimonial será a soma de todas as cotas de fundos em que aquele FOF investe. Como são papéis negociados em bolsa, isso fica mais simples.

“A relação entre o preço e o valor patrimonial é muito eficiente no FOF. Inclusive, me dá a capacidade de ler uma dupla camada de desconto, que é quando os FIIs da carteira estão negociados com desconto em relação ao patrimônio e a cota do próprio FOF é negociada com desconto”, afirma Figueiredo.

Como avaliar o preço x valor patrimonial?

Há uma conta simples que pode ser feita com o valor patrimonial da cota: dividir o preço da cota negociada na bolsa pelo valor patrimonial. “Esse número te diz o que você está pagando em relação ao que está comprando de patrimônio.

É de se esperar que os números estejam próximos e que essa conta dê perto de1”, explica Arthur Vieira de Moraes. Quando o resultado é maior do que 1, significa que o fundo está sendo negociado com ágio. Ao contrário, se o resultado é menor que 1, significa que o fundo é negociado com desconto em relação ao seu valor patrimonial.

O professor faz um alerta: como o cálculo do valor patrimonial não é exato, ele considera uma margem de 10%. “Se o P/VP fica entre 1,1 e 0,9, eu considero que o fundo está cotado de acordo com o patrimônio líquido”, afirma.

Simplificando, esse cálculo permite entender se o fundo está caro ou barato. Mas a análise não deve parar por aí. “Uma vez que eu fiz a avaliação e encontrei um fundo negociado abaixo do valor patrimonial, é importante entender por que. Existe algum problema com aquele fundo? Há alguma razão para acreditar que o patrimônio vai se desvalorizar? Se a resposta for sim, o fundo não está barato”, afirma Arthur.

Existem momentos específicos em que os fundos, de forma sistêmica, são negociados com ágio ou deságio em relação ao valor patrimonial, em especial quando as taxas de juros têm oscilações importantes, diz o professor.

“Nesse caso, isso não significa que o patrimônio de um fundo de desvalorizou ou que ele está passando por um problema, e aí pode fazer sentido comprar com desconto. Mas se a maioria dos fundos não está descontada, e um fundo está, é preciso entender o motivo e avaliar se vale a pena comprar”.

No caso de valores acima de 1 (ou seja, de fundos negociados acima do valor patrimonial) é preciso tomar cuidado. “Na minha opinião, nada justifica pagar ágio. Se os juros continuarem caindo, veremos fundos de tijolo com ágio de 20%, 30%. Eu não acho que eles vão se valorizar o suficiente em dois ou três anos para justificar essa compra”, diz Arthur.

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Analisar dados e informações como o valor patrimonial, no final, ajuda o investidor a fazer as melhores escolhas para seu patrimônio. “Se o objetivo do investidor é ter um rendimento – e o da maioria das pessoas é – é essencial olhar para o patrimônio e entender se ele é composto por bons ativos. O rendimento é a consequência, é o fruto do patrimônio”, afirma Arthur Vieira de Moraes. “Um bom patrimônio bem gerido vai trazer bons rendimentos”.

Ricardo Figueiredo complementa: “no fim do dia, o que você está comprando é a carteira dos ativos”.

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