Cálculo do INCC vai mudar: qual o impacto na compra do imóvel na planta?

O cálculo do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV)/Ibre, vai mudar a partir deste mês. O INCC serve como base para o reajuste das parcelas de quem compra imóveis na planta e representa 10% do valor do Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M), que é usado em reajustes de aluguéis.

Segundo Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos de Construção do FGV/IBRE, o objetivo da mudança do cálculo do índice é deixá-lo mais próximo da realidade de preços do mercado. “O índice não era atualizado desde 2009. Foi neste ano que o governo lançou o programa de habitações econômicas Minha Casa Minha Vida. Portanto, era necessário atualizar o índice para que incluísse esses imóveis em sua composição”.

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Desde então as obras também passaram a usar materiais diferentes, enquanto outros deixaram de ser utilizados. Também houve mudanças nos processos de gestão das construções, pontua Castelo: “Tudo isso interfere nos pesos do índice e muda suas ponderações. Fizemos as atualizações a partir de orçamentos analíticos reais. Ou seja, de obras efetivamente realizadas”.

Veja abaixo quais serão as principais mudanças do índice e como devem ter impacto no seu desempenho:

O que vai mudar no INCC?

Criado em 1944, em função dos preços apurados em sete das principais capitais estaduais (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Salvador, Recife e Brasília), o cálculo do índice considera os custos de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra.

Calculado mensalmente, o INCC passará a considerar a partir deste mês três padrões diferentes de construção: econômicas, médio e alto padrão.

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A nova estruturação para o cálculo do INCC também aumentará de 52 para 79 o número de subitens, e de 11 para 20 o de itens considerados. Dos atuais dez subgrupos de insumos estudados, será eliminado o de serviços pessoais. Já os grupos permanecerão inalterados, aponta o presidente do Sistema Cofeci-Creci, João Teodoro.

Por fim, o INCC passará a considerar em sua composição reajustes de mão de obra, por meio de acordos coletivos, apenas quando forem repassados pelas construtoras, e não mais de forma automática, assim que ocorrerem.

Parcelas do financiamento e o aluguel vão variar menos?

Construtoras e entidades da construção civil apontam que o novo INCC poderá registrar menos variações ao longo do tempo. Isso significa menos surpresas no reajustes das parcelas para o comprador do imóvel na planta até a data de entrega do imóvel. Também significa menor variação do aluguel, ainda que a porção do INCC não tenha tanto impacto sobre o índice.

Para Castelo, podemos considerar que o novo INCC vai mexer menos com as parcelas da casa durante a obra por conta da mudança do repasse de acordos coletivos no índice.

Assim: “Como eles levam em consideração o repasse das construtoras, significa que esses reajustes poderão ser diluídos em um tempo maior nos preços, e não apenas em um mês. Isso porque algumas empresas optam por repassar os reajustes da mão de obra terceirizada de forma gradual”.

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Ainda assim, o comportamento futuro dos preços vai depender de ciclos econômicos. “Em um mercado aquecido, talvez mais construtoras optem por repassar preços de acordos coletivos assim que ocorrerem. Nestes casos, o comportamento do índice pouco mudará”.

O mesmo ocorrerá em relação aos tipos de construção. “Habitações mais econômicas utilizam mais cimento. Se o preço do material subir, as parcelas de mutuários dessas unidades sofrerão mais, enquanto se o preço do material cair, elas terão um alívio maior do que habitações de médio e alto padrão“.

Tendência de queda

Nos últimos três anos, o INCC cresceu bem mais do que a inflação: 8,81% contra 4,52%, em 2020; 13,84% contra 10,06%, em 2021; e 9,27% contra 5,79%, em 2022. Segundo Castelo, da FGV/Ibre, esse comportamento se deve ao choque sofrido pelas cadeias de produção por conta da pandemia da covid-19.

Atualmente, o INCC está em tendência de queda. Entre janeiro e março deste ano, o índice acumulou alta de 0,81%, menor variação para o período desde 2018. Em 2022, nesse mesmo período, chegou a 1,95%. Boa parte dessa desaceleração se deve ao preço do aço, que registra queda nominal.

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