Como avaliar a carteira de um FII de tijolo?

Os fundos imobiliários atraem os investidores brasileiros por algumas razões, como a distribuição regular de dividendos, a mistura entre renda fixa e renda variável e o apelo de investir em imóveis físicos. Mas quem começa a estudar esse segmento pode se assustar com a quantidade de FIIs disponíveis: são quase 500 listados na B3 entre os quais escolher.

Por isso, o Bora Investir conversou com especialistas para saber o que avaliar nos fundos imobiliários de tijolo antes de investir.

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Quais os imóveis estão no fundo

O pronto principal, destaca Arthur Vieira de Moraes, professor de finanças e sócio do Clube FII, é olhar quais imóveis fazem parte da carteira do FII. “O primeiro passo é olhar quais imóveis que estou comprando”, diz ele. Afinal, quando um investidor compra uma cota, nada mais é do que comprar uma parcela dos imóveis que compõem a carteira daquele FII.

Por isso, é essencial entender se são bons imóveis, construídos com qualidade e com as características mais demandadas pelo mercado, e onde estão localizados.

Carol Borges, analista de FIIs da EQI Research, pondera que a localização precisa ser analisada de acordo com o tipo de imóvel. “Um fundo de galpão logístico tem critérios de localização diferentes de um FII de laje corporativa. Um galpão precisa estar próximo a grandes centros com fácil aceso a rodovias. Já um fundo de laje corporativa tem de estar em uma região comercialmente mais atrativa. Há peculiaridades em cada setor”, diz.

Nesse ponto, vale observar também se há diversificação dos ativos. Se um fundo tem apenas um imóvel, a probabilidade de ele ficar vago e deixar de distribuir rendimento é maior. Já se o fundo tem vários prédios, se um inquilino deixar o local, o dividendo será menos afetado.

Os relatórios costumam informar também o padrão construtivo dos imóveis que compõem o fundo. “Se o fundo tem uma participação pequena de imóveis AAA, que é o mais elevado padrão construtivo, o preço praticado nos aluguéis pode ser mais baixo, ou a demanda vai ser menor”, diz Borges.

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Qual a dinâmica do fundo imobiliário

“É um fundo para renda? Ou é focado em construção e renda? Isso te mostra o que esperar da dinâmica dos rendimentos, se eles virão dos aluguéis dos imóveis ou da venda deles”, lembra Vieira de Moraes.

O que esperar da rentabilidade futura?

Segundo o professor de finanças, um erro comum dos investidores é olhar apenas o último dividendo pago. Isso porque um rendimento alto recentemente pode ter vindo de um fato extraordinário, como a venda de um imóvel com lucro, por exemplo, algo que não irá se repetir nos próximos meses.

“É preciso olhar para frente. Os fundos costumam ter o calendário de vencimento de contratos e revisionais, e lá que consigo ver o que esperar para o fundo”, diz Vieira de Moraes. “Se o FII tem um monte de revisional para acontecer no ano que vem, significa que os preços do aluguel [praticados atualmente] foram estabelecidos três anos atrás. Isso não é bom nem ruim, é um fato que preciso analisar. Se acho que o mercado melhorou de três anos para cá, estou vendo uma tendência de aumentar o rendimento do fundo”, explica.

Vacância do FII

Outro ponto importante a analisar, se o FII é focado em renda de aluguéis, é a vacância dos imóveis. Esse número está disponível nos relatórios gerenciais e pode mostrar inclusive uma oportunidade, diz Moraes. “Se um fundo está 100% alugado, é uma ótima notícia, mas quando existe vacância, há a possibilidade de aumento de receita, se a vacância for resolvida”, afirma.

Para analisar se a vacância é uma oportunidade ou um problema, é necessário entender quais os imóveis vagos, sua qualidade e a demanda na região. “Todo imóvel vai ficar vago em algum momento. A diferença é a qualidade e se ele está bem localizado. Tem vacância que vai demorar para ser resolvida, então preciso avaliar isso contra o custo de oportunidade: o quanto meu dinheiro renderia se estivesse no CDI a 10,50% ao ano”, explica o professor.

Borges, da EQI, sugere olhar também para o histórico de vacância, não só o número atual. “Se um fundo tem período muito longo de área vaga, é um ponto de atenção. Pode indicar ou que a localização não é boa, ou que a gestão não está conseguindo fazer um bom trabalho”.

Diversidade e qualidade de inquilinos

Além de analisar os imóveis, Carol Borges afirma que vale avaliar as empresas que alugam esses espaços. “A diversificação e qualidade dos inquilinos é importante”, diz. Ela sugere olhar, inclusive, se os inquilinos são diversificados entre si. “Se você tem um fundo de logística e todos os inquilinos são varejistas, você está comprando um risco do segmento de varejo”, explica. “É diferente de ter, entre os inquilinos, uma varejista, uma empresa de logística, e outras companhias expostas a outros tipos de risco”.

Observe também se há concentração de fontes de receita no fundo, diz Carol Borges. “Às vezes, um fundo pode até ter muitos inquilinos, mas só um deles é responsável por 80%de toda a receita. É um fator que irá adicionar risco ao seu investimento”.

Leia os relatórios

Muitos podem ficar receosos em não entender os relatórios gerenciais. Mas Arthur Vieira de Moraes explica que analisar esses documentos não demanda um conhecimento de finanças ou contabilidade. No relatório, os gestores mostram quais os imóveis estão em sua carteira, falam das perspectivas e muitas vezes indicam até mesmo o guidance, uma projeção de quanto serão os dividendos nos próximos meses.

Carol Borges completa: “se o investidor abre o relatório gerencial e não consegue entender o que está escrito, na nossa opinião, é uma falha de comunicação da gestão, não do investidor. Quando essa comunicação é falha, é um ponto negativo para o fundo”.

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