FIIs: mercado modera otimismo com expectativa de menos cortes de juros, mas ainda vê oportunidades

10% é uma espécie de número mágico no Brasil para ativos de maior risco. É quando a Selic cai abaixo desse patamar que o mercado vê um maior fluxo de capital saindo da renda fixa em direção à renda variável, em busca de maiores retornos. Muito por isso, o ano começou em festa entre os gestores de fundos imobiliários, quando havia a perspectiva encerrar 2024 com uma taxa de um dígito. Mas a maré mudou, e hoje o mercado espera uma Selic de 9,75% ao ano, pouco abaixo dos dois dígitos. O Bora Investir conversou com gestores para entender o que muda e quais as perspectivas a partir de agora.

“Está todo mundo frustrado, a gente imaginava uma coisa que não se concretizou, mas ainda assim tem espaço para crescimento”, afirma Rodrigo Possenti, head de Fundos Imobiliários da Fator Gestão.

“O mercado imobiliário é inversamente proporcional à taxa de juros. Quando a taxa está alto, o mercado fica menos aquecido”, diz Danny Gampel, sócio e head de crédito da Cy Capital. Mesmo com a expectativa frustrada de cortes mais agressivos, ele afirma que “o cenário está melhor do que a gente tinha no ano passado”.

Isso porque, apesar da diminuição do ritmo de queda, o patamar atual da Selic (10,50%) está aquém do nível praticado um ano atrás, quando a taxa estava em 13,75% ao ano. Isso reflete inclusive no Ifix, o índice que mede o desempenho dos maiores e mais líquidos fundos imobiliários listados. Em 12 meses, o Ifix acumula valorização de quase 15%.

Retornos de FIIs

Na parte operacional, no entanto, há alguns fundos que conseguem entregar retornos de dividendos acima da Selic. Segundo Fernanda Rosalem, head de investimentos da Paladin, há fundos de papel (aqueles que investem em títulos de crédito atrelados ao mercado imobiliário) que conseguem alcançar um dividend yield de 11% ao ano. No segmento de tijolo, há fundos pagando entre 9% e 9,5% – “lembrando que os fundos são isentos de imposto”, diz ela.

Rosalem afirma ainda que há classes de fundos cujas cotas ainda são negociadas abaixo do valor patrimonial. “Há bons fundos, negociados abaixo do valor patrimonial, então há chance de ainda termos esse tipo de oportunidade”, diz.

Nova onda de emissões não está descartada

Se ainda há fundos negociados com desconto frente ao patrimonial, o outro lado da moeda é que grande parte dos FIIs já votou a rondar a cotação próxima ao VP. No ano passado, muitos não conseguiam alcançar esse patamar, com as altas taxas de juros drenando o capital do mercado de fundos.

Isso significa que há uma nova janela para novas emissões, já que gestores costumam evitar esse tipo de movimento quando seus fundos estão com cotação descontada. “No primeiro trimestre [de 2024], já tivemos mais de um terço das emissões de FIIs do ano passado”, afirma Fernanda Rosalem.

Danny Gampel, sócio e head de crédito da Cy Capital, também vê um bom momento para novas emissões. “Ainda que a demanda seja menor do que o mercado esperava, está mais alta do que um ano atrás”.

“Os FIIs isentos vão continuar esse ano a ser uma alternativa de investimento, não acho que vamos ver grande euforia, mas ainda podemos ter bastante emissão esse ano”, diz Laercio Boaventura, sócio fundador e Diretor de Investimentos da Vectis Gestão.

Possenti alerta ainda para uma nova característica das emissões: “a gente agora tem visto que, como esse mercado está mais maduro, as ofertas estão maiores”.

Regulação sobre títulos isentos impulsiona FIIs

Outro ponto que traz um alento ao mercado de FIIs são as mudanças recentes na emissão de títulos de crédito isentos de imposto de renda. Em fevereiro, o Conselho Monetário Nacional (CMN) anunciou restrições nos lastros elegíveis para os títulos isentos. Antes, como não havia regras claras sobre o que poderia servir como lastro, muitas emissões tinham pouca relação com os setores imobiliário e do agronegócio.

Com isso, a oferta de títulos isentos diminuiu – e os investidores que tinham capital nesses ativos passaram a buscar alternativas.

“O resultado disso não é imediato, mas com o passar do tempo, os investimentos que estavam em ativos isentos vão passar a outros ativos isentos. As debêntures incentivadas devem ser beneficiadas, mas invariavelmente, boa parte disso deve ir para os FIIs”, diz Possenti.

Perspectivas para segmentos de FIIs

Tijolo

O segmento de lajes corporativas foi muito afetado pela pandemia, mas segundo Fernanda Rosalem, já há regiões que mostram uma redução da vacância e aumento do preço de locação, o que é positivo para fundos com essa estratégia.

Já entre os shoppings, a perspectiva também é positiva. “Alguns shoppings já estão retomando níveis de performance anterior à covid, com número de visitas crescendo. A questão macro impacta, mas de forma geral, eles têm performado bem”, diz Rosalem.

Crédito

Possenti, da Fator Gestão, destaca ainda que os fundos de papel conseguem montar carteiras bastante pulverizadas, um ponto positivo na gestão de riscos.

Entre os fundos de papel, aqueles com estratégia mais voltada a títulos indexados pela inflação têm apresentado bom desempenho. “As NTN-Bs [títulos Tesouro IPCA+] estão num nível alto, o que faz com que o rendimento seja muito interessante”, diz Gampel, da Cy Capital.

Por outro lado, aqueles que são atrelados ao CDI também têm mantido rendimentos elevados, já que a Selic cai menos do que o esperado, lembra Boaventura, da Vectis.

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