FIIs de papel puxam desempenho no 1º semestre; confira destaques e perspectivas
Com juros altos, inflação pressionada e eleições no radar, especialistas destacam oportunidades para os próximos meses no setor de fundos
O ano de 2026 não se desenha fácil para os fundos imobiliários e isso já foi perceptível no desempenho da indústria no primeiro semestre. Em um ambiente marcado por tensões no Oriente Médio, estímulos fiscais, revisão de juros e inflação e atividade econômica resiliente, o IFIX – que reúne os principais fundos da bolsa – avançou apenas 1,46% no período.
Isabelle Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, explica que o IFIX foi impulsionado principalmente pelos fundos de papel, que subiram 5,26% de janeiro até junho. Na contramão, os fundos de tijolo fecharam praticamente estáveis, com leve baixa de 0,01% no semestre.
Mas diante das eleições chegando e com juros ainda elevados, o que esperar da indústria de FIIs no segundo semestre? Onde estão as melhores oportunidades para uma carteira diversificada? O Bora Investir conversou com analistas e gestores e traz as respostas nesta reportagem.
Por que os fundos de papel estão se destacando?
Os FIIs de papel, que investem em títulos financeiros do mercado imobiliário, principalmente CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) atrelados ao IPCA ou CDI, acabaram tendo um desempenho melhor no primeiro semestre. O motivo é que problemas externos como a guerra e a alta do petróleo impactam na economia local, mantendo a inflação e juros altos. Neste contexto, os CRIs atrelados ao IPCA ou CDI rendem mais e, em consequência, elevam os dividendos destes fundos.
“Internamente ainda teremos o aumento dos gastos públicos e as brigas políticas no radar com o início da disputa eleitoral. O risco maior no segundo semestre é o cenário interno, com aumento de inflação e juros ainda altos”, afirma Egbert Chaves, analista de fundos imobiliários do Dica de Hoje Research.
Almeida, da Rio Bravo, partilha a visão e acredita que mesmo em um cenário macroeconômico desafiador, os fundamentos do mercado imobiliário seguem sólidos, favorecendo principalmente FIIs atrelados ao IPCA e CDI.
Tijolo perde atratividade mas ainda é relevante
O primeiro semestre não foi tão favorável para os fundos de tijolo, que investem em imóveis reais, contudo não foi por falta de fundamentos e sim pela influência da curva de juros.
Michel Bezerra, analista de fundos imobiliários do Trix, afirma que estes FIIs têm maior sensibilidade às taxas de juros de longo prazo, principalmente aquelas indexadas à inflação (NTN-B). “Quando esses títulos passam a oferecer retornos maiores, os investidores exigem o mesmo dos FIIs. E para o dividend yield subir, as cotas precisam cair”, explica.
É por este motivo que os fundos de tijolo dependem de uma perspectiva mais clara sobre o corte de juros para destravar o preço das cotas. Bezerra cita que no primeiro semestre, as lajes corporativas foram o destaque negativo do período.
Por outro lado, Almeida reforça que, apesar da reprecificação dos prêmios de risco nos FIIs de tijolo, não há uma deterioração na qualidade dos ativos. “Na prática, os imóveis estão indo bem. No primeiro trimestre de 2026, os empreendimentos corporativos de padrão A/AAA em São Paulo registraram a menor vacância dos últimos 12 anos. Os galpões logísticos alcançaram a menor vacância da série histórica”, avalia a especialista da Rio Bravo.
Para ela, esse ambiente fortalece o poder de negociação dos proprietários nas revisões contratuais, favorecendo o crescimento dos aluguéis e impactando positivamente no resultado dos fundos.
Perspectivas para o segundo semestre
Para o segundo semestre, o cenário macroeconômico ainda deve ditar o tom da indústria de FIIs, com destaque especial para juros, comportamento dos títulos públicos indexados à inflação (NTN-B) e a alta dos preços.
“Mesmo que a Selic recue, uma curva longa de juros pressionada pode continuar limitando a valorização das cotas dos FIIs de tijolo”, avalia Bezerra, do Trix. Na visão dos especialistas consultados, as eleições presidenciais também terão forte impacto, influenciando diretamente nas expectativas de juros no médio e longo prazo, o câmbio e a atividade econômica.
Chaves, do Dica de Hoje Research, acredita que inflação e juros seguem no centro da atenção. Para o analista, fundos atrelados ao IPCA oferecem hoje bons descontos no valor de mercado em relação ao valor patrimonial.
Para Almeida, fundos com ativos de alta qualidade, localizados em regiões primárias e com baixa alavancagem tendem a atravessar o segundo semestre com maior robustez.
FIIs de papel ou de tijolo?
Para o investidor que está em dúvida de que tipo de fundo imobiliário comprar, os analistas destacam que as melhores barganhas estão nos FIIs de papel, que negociam com desconto e janelas interessantes.
“Atualmente, é possível comprar ativos com taxas de IPCA+8% por IPCA+10% em alguns casos”, explica Chaves. Quem compra com desconto captura um rendimento real maior do que a própria carteira do fundo entrega internamente.
Bezerra também mantém visão construtiva para os FIIs de papel, mas aconselha os investidores a monitorar alguns fatores, tais como: a qualidade de crédito dos CRIs, concentração dos fundos em devedores e setores, solidez das garantias e eventuais inadimplências.
Almeida reforça que é importante avaliar o histórico e capacidade técnica da gestora em estruturar e monitorar estas operações.
Para quem possui um olhar de longo prazo, há oportunidades também nos fundos de tijolo, mas Chaves, do Dica, adverte que não teremos valorização das cotas destes FIIs no curto prazo. “O ganho maior virá da queda da taxa de juros. Enquanto isso não acontece, o cotista fica bem remunerado com dividend yield na faixa de 10% a 12%, em bons fundos diversificados”, destaca o analista.
Bezerra, do Trix, acrescente que os FIIs de tijolo terão potencial relevante de valorização assim que as taxas de juros recuam, mas é crucial monitorar indicadores como vacância, inadimplência dos locatários e concentração de inquilinos.
Melhores FIIs de tijolo
Para quem está buscando garimpar oportunidades dentro dos FIIs de tijolo, os especialistas têm alguns segmentos favoritos, entre eles: shoppings e galpões logísticos.
Os shoppings ainda devem se beneficiar de um mercado de trabalho aquecido e da renda crescente da população. Além dos aluguéis mínimos corrigidos pela inflação, os shoppings capturam crescimento dos aluguéis variáveis (percentual das vendas das lojas) e receitas de estacionamentos.
“No segmento de shopping temos ativos resilientes que podem capturar a retomada da economia”, destaca Chaves, do Dica.
Os galpões logísticos também vivem um momento especial, impulsionados pelo crescimento do e-commerce e pela modernização das cadeias de distribuição. A vacância historicamente baixa garante poder de barganha nas renovações.
Bezerra, do Trix, reforça que a demanda elevada e a necessidade de localização próxima aos principais centros consumidores contribuem para reajustes de aluguel e maior previsibilidade dos resultados nos FIIs de galpões.
Chaves cita ainda o segmento de renda urbana, com fundos que investem em supermercados e drogarias, operados por grandes redes em contratos atípicos de longo prazo, que dificultam a devolução do imóvel antes do vencimento.
