O que os fundos imobiliários podem fazer contra o calote das varejistas?

Pelo menos cinco fundos imobiliários já reportaram atrasos no pagamento de aluguéis por conta da crise instalada em três grandes redes de varejo: Americanas, Marisa e Tok&Stok. Alguns deles têm uma grande concentração de receitas nas mãos dessas empresas e, por conta disso, vêm utilizando diversas ferramentas para despejar os locatários dos imóveis e conseguir reestabelecer os dividendos pagos aos seus investidores.

O VBI Logístico (LVBI11) entrou com uma ação de despejo contra a Americanas após não receber o pagamento do aluguel referente a janeiro. A rede de varejo é locatária de um galpão em Aratu, na Bahia, no qual o fundo detém 70% da receita. Até agora os gestores conseguiram obter da Americanas um pagamento proporcional complementar referente ao aluguel, equivalente a aproximadamente R$ 0,01/cota. Ou seja, do valor total da parcela de janeiro, equivalente R$ 0,07/cota, foram recebidos cerca de R$ 0,04/cota.

O Max Retail (MAXR11) também divulgou, em fato relevante, que a varejista não pagou o valor integral do aluguel referente a janeiro. A rede de varejo responde por 61,66% da receita mensal do fundo, e o valor integral do aluguel representa aproximadamente R$ 0,53 por cota do fundo. O montante pago até hoje corresponde a aproximadamente R$ 0,28 por cota. Ou seja, praticamente metade do valor.

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A Americanas também não pagou o aluguel de outro galpão logístico na cidade de Seropédica, no Rio de Janeiro. O imóvel faz parte da carteira do fundo XP Logística (XPLOG11), que apontou ter recebido uma parcela do aluguel equivalente a 12 dias do mês.

O Vinci Logística ajuizou uma ação de despejo contra a Tok&Stok por falta de pagamento do aluguel que vencia neste mês, que representa aproximadamente 14% das receitas totais do fundo. O Extrema Business Park I, em Minas Gerais, está alugado de forma exclusiva para a rede de móveis e decoração. Contudo, o contrato de locação possui seguro fiança com cobertura equivalente a 12 aluguéis vigentes, o que dará um respiro para buscar novos locatários caso a rede tenha de deixar o imóvel.

Por fim, o fundo Brasil Varejo (BVAR11) não recebeu o pagamento do aluguel de janeiro da Marisa. O aluguel da rede corresponde a 81,47% da receita imobiliária do fundo. A inadimplência representa um impacto negativo no resultado do fundo de aproximadamente R$ 5,95 por cota.

O que fazer?

Seja entrando com uma ação de despejo, costurando acordos para pagamento do contrato no futuro ou acionando garantias, Arthur Vieira de Moraes, sócio do Clube FII, aponta que não há nada que precise ser feito pelo investidor agora. “O que deveria ter sido feito é o preparo de sempre, que é a diversificação do portfólio“.

A diversificação dilui, e muito, o risco. Se a Americanas afeta 14% do fundo da Vinci, mas o fundo corresponde a apenas 10% do que o investidor aplicou em fundos imobiliários, apenas 1,4% da sua receita pessoal será afetada, exemplifica o especialista.

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Não diversificou? Também não é hora de pânico, conclui Moraes. “A parte difícil, que dá dor de cabeça, está sendo feita pelos gestores. O investidor não tem com o que se preocupar: ele paga a taxa de administração do fundo para que o gestor resolva todos os problemas para ele”.

É natural que aconteçam, pontualmente, despejos em um fundo imobiliário. Considerando um cenário no qual a economia patina e os juros estão altos, esses problemas podem acontecer em outros setores também, e não apenas no varejo. “Mas diversificando e deixando o gestor trabalhar é possível atravessar bem esse período”, conclui o especialista.

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