Quais FIIs mais renderam em 12 meses e quais as perspectivas após alta da Selic?

Tijolo ou papel? Essa é uma pergunta comum entre investidores de fundos imobiliários, especialmente em momentos de mudança do cenário macroeconômico – como o que o Brasil está passando agora. O Comitê de Política Monetária (Copom) não surpreendeu o mercado ao elevar a Selic em 0,25 ponto porcentual na reunião de setembro. Mesmo assim, o movimento marca uma alteração importante na comparação com o que se projetava semanas antes. Só no início desse mês que a mediana das expectativas do relatório Focus passou a apontar para uma elevação na taxa básica de juros. Até junho, a mediana considerava ainda a redução da taxa até o fim do ano.

Quais fundos mais renderam nos últimos 12 meses?

A pedido do Bora Investir, a Quantum Finance levantou os FIIs de tijolo e de papel que mais renderam nos últimos 12 meses encerrados em agosto.

Quais as perspectivas para os FIIs?

“A indústria de FIIs já passou por movimentos desses algumas vezes. Com juros para cima, os investidores de forma geral tentam se proteger em renda fixa, e nos momentos de queda [da Selic], esses movimentos acontecem de forma invertida”, lembra Bruno Nardo, sócio da RBR. “Nos últimos meses, o que a gente vê é uma volatilidade muito grande na projeção de juros”.

Em momentos de elevação da Selic, os fundos de tijolo são os que tendem a sofrer mais, com maior desvalorização dos preços de suas cotas. Nardo considera, no entanto, que o mercado já embute nos preços dos ativos “muita notícia ruim”. Com isso, diz Nardo, “muitos FIIs já sofreram bastante” – o que, para o gestor, pode trazer oportunidade para quem entrar no mercado agora.

“Não é a média, mas as cotas de alguns FIIs de tijolo estão sendo negociadas a preços abaixo do primeiro trimestre do ano passado, que foi um período muito ruim, e minha percepção é que cenário macroeconômico atual, mesmo com todas as discussões, é melhor do que no ano passado”, afirma.

Laercio Boaventura, da Vectis, compartilha dessa visão. Segundo ele, nesse momento, são poucos os fundos que pagam dividendos acima da Selic, se considerarmos o valor patrimonial da cota. Acontece que muitos FIIs estão sendo negociados a valores abaixo do patrimonial.

“Então, quando se olha para os fundos de tijolo, considerando que muitos estão muito descontados na bolsa, a taxa de retorno tem sido superior ao CDI”, afirma Laercio.

Bruno Nardo ressalta ainda que os fundamentos são positivos para os FIIs de tijolo. Para ele, é importante entender que à parte do contexto monetário de juros mais elevados, a economia real tem mostrado sinais de dinamismo. “A gente vê uma economia forte, e São Paulo [onde fica a maioria dos imóveis dos FIIs] tende a ser um pouco mais forte e mais resiliente”, diz. Com a economia indo bem, os ativos imobiliários também tendem a ter bom desempenho, explica Nardo.

“O galpão tende a continuar ocupado, o shopping performando bem. Os imóveis corporativos bem localizados também têm boa perspectiva”, diz ele. Ou seja, mesmo que o preço da cota sofra, o dividendo pago – o valor recebido pelos fundos como aluguel e distribuído aos acionistas – não sente esse impacto.

Já em relação aos fundos de papel, Laercio acredita que eles devem se comportar de maneira diferente. “Os FIIs de papel, principalmente os atrelados ao CDI + spread, não devem sofrer tanto. Embora o spread acima do CDI se reduza com a alta dos juros, esses fundos ainda representam uma alternativa de rendimento muito interessante devido à isenção fiscal”, pondera.

Laercio também destaca que, apesar de o mercado como um todo sofrer no curto prazo, os fundos de papel com características de proteção contra a inflação, como os atrelados ao IPCA, podem ser uma boa opção.

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