Veja os FIIs com lajes entregues na Grande SP em 2026
Fundos Imobiliários (FIIs) listados devem deter participação reduzida na nova oferta de escritórios
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A oferta de lajes corporativas na Grande São Paulo está aquecida, com expectativa de entrega de 390 mil m² no ano de 2026, a maior “safra” em cerca de 10 anos, segundo dados de julho da SiiLA compilados em estudo de Danilo Barbosa, Head de Research do Clube FII. Após entrega de 182 mil m² no primeiro semestre de 2026, incluindo Alto das Nações e IPO Corporate, são 203 mil m² (18 ativos) a serem entregues no segundo semestre, sendo 129 mil m² no terceiro trimestre (11 ativos) e 74 mil m² no quarto trimestre (7 ativos).
Quatro Fundos Imobiliários (FIIs) possuem exposição direta às novas entregas deste ano: Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), Hedge Paladin Design Offices (HDOF11), RBR Desenvolvimento Comercial I (RDCI11) e Zagros Multiestratégia (ZAGH11).
A oferta de novos empreendimentos, de forma geral, está localizada em regiões como Chucri Zaidan e Chácara Santo Antônio, que registram taxas de vacância de 13,1% e 24,7%, respectivamente. No entanto, as regiões consideradas mais “nobres” registram as menores vacâncias, como as avenidas Brigadeiro Faria Lima, Paulista e Rebouças, com taxas de 6,35%, 5,7% e zero, sequencialmente. Nestes locais, apesar dos preços considerados em patamares elevados, os proprietários seguem com possibilidade de reajustes nos preços de aluguéis cobrados, na avaliação do Clube FII.
Maior participação é de incorporadoras e private equity – não FIIs
Apesar da oferta robusta, boa parte das entregas vai ficar na mão das incorporadoras, não de Fundos Imobiliários (FIIs) disponíveis na bolsa de valores brasileira (B3). Os FIIs com ticker na B3 devem representar somente 15 mil m², ou 7,6% do total entregue no segundo semestre, ainda conforme o estudo.
No terceiro trimestre, os empreendimentos com fatias detidas por FIIs listados, voltados ao desenvolvimento de obras para vendas, são Franca 303, referente ao Hedge Paladin Design Offices (HDOF11), e o Groenlândia 910, com 50% do projeto detido pelo Zagros Multiestratégia (ZAGH11). Incorporadoras como Cyrela, Lavvi, EZTEC, Lucio, além de companhias de private equity como HSI, Hines, Barzel e WTorre/Altre devem deter o restante do volume a ser entregue em 2026.
No caso do Franca 303, o edifício de alto padrão está localizado no Jardim Paulista, na esquina entre a Av. Nove de Julho e a Alameda Franca. O empreendimento com 5.321 m² conta com 12 pavimentos corporativos, sendo 6 conjuntos duplex, fachada com pele de vidro e grid metálico, infraestrutura para instalação de ar condicionado com sistema VRF, 8 a 9 vagas de garagem por conjunto, além de 4 elevadores sociais.
Enquanto isso, o edifício comercial boutique Groenlândia 910, com 2.924 m², está localizado na esquina da Praça Califórnia com a Rua Groenlândia, ao lado do Clube Harmonia, no bairro Jardim América. O empreendimento, que tem entrega prevista entre setembro e outubro, ficou em 3º lugar no ranking de Projeto Corporativo do Ano no GRI Awards Brazil 2025. Apesar da liminar judicial que interrompeu os trabalhos, revertida em segunda instância, 96,3% da obra está concluída, mas este é um risco a ser monitorado, conforme o Research do Clube FII.
No quarto trimestre, está prevista a entrega do Haddock 167, com 7.220 m², localizado na esquina da Rua Haddock Lobo com a Rua Antônio Carlos, nas proximidades da Avenida Paulista, sendo o investimento do Hedge Paladin Design Offices (HDOF11) a maior presença entre os fundos de desenvolvimento na leva do segundo semestre.
Maior exposição da safra de 2026: KNRI11
Em relação aos empreendimentos entregues no primeiro semestre, de 9 ativos, 3 são referentes a FIIs listados. O fundo Kinea Renda (KNRI11) detém 69% do Biosquare São Paulo, edifício corporativo AAA que combina lajes de alto padrão, unidades residenciais e um boulevard de lojas. Com área de 30.022 m² de escritórios, localizado na esquina entre a Rua Capitão Antônio Rosa e Rua dos Pinheiros, na região de Pinheiros, o empreendimento terá a Amazon como locatária, conforme apuração da SiiLA, mas a Kinea não confirmou oficialmente esta informação.
A nova oferta sem risco de vacância seria um “caso raro” para um FII de renda tradicional, de acordo com o Research do Clube FII. Dado o tamanho do KNRI11 e a diversificação da carteira, a entrada de um único novo ativo não deve trazer grandes mudanças, na visão de Barbosa. Um impacto relevante só viria de uma eventual venda do ativo com lucro — o fundo, de R$ 4,6 bi de patrimônio, negocia hoje próximo do valor patrimonial.
Outros empreendimentos detidos por FIIs entregues no primeiro semestre de 2026 foram o LAC Corporate Boutique, edifício corporativo de alto padrão com 2.352 m² localizado na Avenida Brigadeiro Luís Antônio, no Jardim Paulista, além do IPO Corporate Boutique, com área de 3.100 m², que fica na Rua Joaquim Floriano, no bairro Itaim Bibi (região da Nova Faria Lima), ambos desenvolvidos pelo fundo RBR Desenvolvimento Comercial I (RDCI11). No caso do LAC Corporate Boutique, o empreendimento entregue já foi vendido pelo fundo. Em relação ao IPO Corporate Boutique, com a transferência da gestão dos fundos RBR ao Patria, a expectativa é de venda do ativo pronto.
Vendas com lucro destravam valor em FIIs
Ao avaliar o mercado de lajes corporativas de São Paulo, o Research do Clube FII entende que, apesar de haver espaço para revisões nos reajustes de aluguéis dos empreendimentos, as vendas de ativos com lucro são o principal vetor para destravar valor neste momento. Ainda que regiões como a Faria Lima apresentem preço médio elevado (R$ 322/m²), sendo este o mais elevado do município, esse valor não necessariamente reflete em maior renda para FIIs, pois são poucas unidades com FIIs no local.
Como exemplo, está a venda dos conjuntos 111 e 112 (918 m²) do One Berrini Corporate pelo Patria Escritórios (HGRE11) pelo montante de R$ 21,84 milhões, valor 31,9% superior ao investido e 9,2% acima do laudo de avaliação. Já o Pátria Prime Offices (HGPO11) alienou todos seus ativos e caminha para sua liquidação, enquanto o Hedge Office Income (HOFC11) possui proposta que pode liquidar o fundo, conforme o Research do Clube FII.
Em entrevista recente ao Clube FII News, a gerente imobiliária da Rio Bravo, Jaqueline Rodrigues, detalhou os resultados da venda da participação do Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) no edifício Parque Cultural Paulista, na Avenida Paulista, e a estratégia de reciclagem de portfólio. De acordo com a executiva, a transação ocorreu com um dos locatários que exerceu direito de preferência, sendo fechada 16% acima do custo de compra e 15% acima do laudo de avaliação.
O momento atual de mercado favorece revisões nos valores de aluguéis, na visão da executiva, que mencionou a conclusão recente de reajustes próximos de 20%. Com negociações em andamento na região da Avenida Juscelino Kubitschek (JK), esse seria o caso mais concreto de um FII com revisional que poderia destravar valor para o fundo, conforme o Research do Clube FII.
Outros fundos com ativos localizados em posições estratégicas anunciaram reajustes na casa de dois dígitos, como o Tellus Properties (TEPP11), que está formalizando aumentos de 92% e 40% no Top Center, localizado na região da Paulista. Esse, segundo o Research, é o número mais impressionante da “safra” de revisões, enquanto outros FIIs trabalham para elevar a ocupação em seus empreendimentos, como o JS Real Estate Multigestão (JSRE11).
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
