IGP-M x IPCA: por que o mercado tem usado menos o índice “inflação do aluguel”

O Brasil tem uma gama diversa de índices que medem a variação de preços, sejam eles específicos ou mais amplos. Dois dos mais conhecidos entre eles são o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). O primeiro ficou conhecido por muito tempo como inflação do aluguel, mas cada vez menos tem sido usado pelo mercado imobiliário.

O que é o IPCA e como funciona

O IPCA é a medida oficial de inflação do Brasil. Elaborado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o índice é a principal referência para a construção da política econômica do Brasil.

O indicador serve tanto para o Ministério da Fazenda se balizar na sua atuação quanto para o Banco Central avaliar o nível de preços do país e decidir o que fazer com a Selic, a nossa taxa básica de juros. Para o BC, este medidor de preços é particularmente importante, visto que o IPCA é utilizado como referência das metas de inflação.

“Sua cesta reflete a variação dos preços de um conjunto de produtos e serviços consumidos pelas famílias nas principais regiões metropolitanas do país”, afirma Guilherme Ribeiro, professor da FIA Business School.

O que é o IGP-M e como funciona

O IGP-M por sua vez é média de três índices de preço diferentes: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que pesa 60%, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), com 30% de peso e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que tem 10% do peso.

“O IGP-M é uma tentativa da gente medir a inflação percebida em vários segmentos econômicos diferentes, na indústria e no agronegócio, dentro das famílias e também na construção civil, que são os principais setores da atividade econômica”, aponta André Braz, coordenador dos Índices de Preços do FGV Ibre.

Diferenças entre IGP-M e IPCA

Segundo o professor da FIA Business School, a principal diferença entre os índices se dá em suas metodologias. “Enquanto o IGP-M é um índice mais amplo, refletindo a economia como um todo, pois inclui produtos agrícolas e industriais, custos da construção e consumo, o IPCA fica apenas num recorte de consumo para famílias com rendimentos de até 40 salários mínimos”.

O coordenador do FGV Ibre conta que quando o IGP-M foi desenvolvido, em 1989, o Brasil ainda convivia com a hiperinflação e ambos os índices variavam praticamente a mesma coisa. Isso acontecia, já que com a hiperinflação, a economia era muito indexada e não havia muita diferença na inflação medida pelo dois índices. 

“A diferença que ocorre hoje em dia é devido à metodologia e também a uma inflação que agora é percebida de maneira diferente em diferentes setores. Antigamente, como a economia vivia uma hiperinflação, tudo subia mais ou menos a mesma coisa, tudo era muito indexado”. 

Braz explica que atualmente, existem setores e itens que são mais disseminados e voláteis com relação à inflação, o que faz com que a economia seja menos indexada e que os índices tenham flutuações e movimentos diferentes.

Por que o IGP-M ficou conhecido como inflação do aluguel

Segundo André Braz, desde quando o IGP-M foi criado, ele sempre foi divulgado no penúltimo dia útil de cada mês, um rito que se mantém até hoje. 

Assim, ele saía muito antes do IPCA, e como até o Plano Real, em 1994, não havia grandes diferenças entre os índices, era mais conveniente usar o IGP-M nos contratos de locação.

“Como a economia naquela época sofria hiperinflação e era hiper indexada, um índice de preços que corrigisse os preços mais rapidamente logo no início do mês, que no caso era o IGP-M, preenchia os pré-requisitos e não havia diferença grande entre os resultados deles”, destaca. 

Braz afirma que atualmente, sem a similaridade do passado, cada vez menos, o IGP-M é usado em contratos de locação. E, ainda ressalta que o índice não foi desenvolvido com esse objetivo, visando a princípio um teor mais macro de como a inflação estava afetando diferentes setores da atividade.

O IGP-M na pandemia

Durante a pandemia de covid, foi visto uma alta dos níveis de inflação, mas entre alguns índices, esse aumento foi ainda maior. Em 2021, o IGP-M chegou a ficar acima dos 30%, enquanto o IPCA ficou na casa dos 12% ao máximo.

De acordo com André Braz, muitos preços avançaram de forma significativa no período da pandemia, mas as commodities que viram alimentos e minério de ferro tiveram altas especialmente exponenciais.

“Essas commodities estão dentro do IPA, que é o índice que mais pesa dentro do IGP-M, porque elas são muito importantes para a atividade econômica. Com isso, a inflação no agronegócio e na indústria, por falta de insumos decolou. O que consequentemente elevou mais o IGP-M que os outros índices”, apontou.

Uso dos índices no mercado imobiliário

Para Fabricio Silvestre, analista da Levante Inside Corp, o IGP-M era utilizado como inflação do aluguel porque representava melhor os custos para o imóvel, com a manutenção de imóveis. 

“Porém, na pandemia, com a flutuação muito grande do IGP-M, meio que inviabilizou a utilização dele para correção de aluguel. E aí começou a ser utilizado o IPCA”, afirmou.

Guilherme Ribeiro ainda ressalta que no mesmo período, as medidas governamentais da época evitaram o reajuste de tarifas que freou o IPCA. Assim como, um movimento de mercado para aproveitar a oportunidade de se destacar.

“Levando-se ainda em consideração o grande volume de renegociações de valores locatícios ocorrida naquele momento, alguns contratos foram alterados para modificar o índice de correção. Para completar, houveram casos de imobiliárias e administradoras que utilizaram a política de mudança para ganhar visibilidade no mercado”.

Por sua vez, Braz aponta que como o IGP-M é mais volátil que o IPCA pela sua natureza metodológica, ele não é o índice ideal para esse tipo de contrato de locação. “O IGP-M é bom, por exemplo, para contratos que têm alguma correlação com o dólar, com o câmbio”.

Ele ainda afirma que existe uma conveniência melhor do IPCA para mercado imobiliário, já que normalmente o inquilino tem o seu salário corrigido pela inflação passada, e essa inflação normalmente é pelo INPC ou pelo IPCA que são índices do IBGE.

“É muito conveniente para o inquilino ter no seu contrato um índice que reflita a evolução do seu salário, porque à medida que o seu salário aumenta, o aluguel também aumenta e ficam as coisas equilibradas”, aponta.

Contudo, ele relembra que talvez o índice não seja o melhor para o proprietário, já que o imóvel é um ativo financeiro, que se espera uma rentabilidade ao longo do tempo, onde o aluguel é parte dessa quantia. 

“Tem a valorização do imóvel no espaço que ele ocupa e tem o valor do aluguel, que é uma parcela dessa rentabilidade que você espera desse ativo, imóvel residencial que você comprou. Então, será que o IPCA é o índice ideal para reajustar essa parcela desse ativo que você investiu?”, completa.

Para saber ainda mais sobre investimentos e educação financeira, não deixe de visitar o Hub de Educação da B3.