Fundos de Investimento
ClubeFII: O investidor correu, o fundo pagou mais
Na segunda pior semana da história do IFIX, a cota dos fundos caiu 3,4% em outubro e o rendimento subiu 0,9%
Clube FII
Clube FII é o maior ecossistema de Fundos Imobiliários do Brasil, com foco em análise, acompanhamento e organização do portfólio do investidor. Conta com um time dedicado de research que produz conteúdos, relatórios e ferramentas práticas, ajudando investidores a tomar decisões mais claras, consistentes e alinhadas aos diferentes ciclos do mercado.
Danilo Barbosa, analista CNPI e Head de Research do Clube FII
Na segunda-feira, 26 de outubro, primeiro pregão depois do segundo turno, o IFIX caiu 5,68%. Foi a terceira maior queda diária do índice desde 2011. Nos dois primeiros pregões da semana, os 97 fundos da carteira teórica fecharam no vermelho, sem exceção. Até quinta-feira, a perda da semana chegava a 8,98%. Na série semanal que acompanhamos desde 2011, só a semana de 20 de março de 2020, no pânico da pandemia, foi pior.
Nessa mesma semana, os fundos fecharam a conta do mês e anunciaram quanto iam pagar. E pagaram mais.
Dois comportamentos no mesmo mês
Separei os 62 fundos do IFIX que anunciaram rendimento no último dia útil de setembro e no último dia útil de outubro. Juntos, eles somam 69,1% do índice, e cada um pesa na conta pela sua fatia no IFIX. Desses 62, oito aumentaram o rendimento, 44 repetiram o valor e dez cortaram. Na média ponderada, o rendimento por cota subiu 0,9% de um mês para o outro. A cota dos mesmos fundos fechou outubro 3,4% mais barata.
Leio esses dois números como o retrato de dois comportamentos diferentes. A cota mostra o investidor: quem decidiu vender, a que preço e com que pressa. O rendimento mostra o fundo, o aluguel que entrou e o juro do CRI que correu no mês. Em outubro, o primeiro correu para a porta e o segundo seguiu trabalhando.
Por que os dois não andam juntos
Uma semana como aquela derruba o preço de todos os fundos ao mesmo tempo, o bem administrado junto com o problemático. O que gera a renda muda em outro ritmo. O contrato de aluguel tem reajuste anual e ninguém reescreveu contrato naquela segunda-feira. O CRI acompanha inflação e juros, que mexem na renda mês a mês, e não pregão a pregão.
Os fundos de papel, que investem em dívida imobiliária, puxaram a alta da renda, com +2,6%. No tijolo, onde estão os fundos donos de imóveis, o rendimento quase não se mexeu: +0,2%. Faz sentido, porque aluguel muda pouco de um mês para o outro. Na cota, os dois apanharam de forma parecida, −2,9% no papel e −3,3% no tijolo.
Somando preço e rendimento, o retorno total dos 62 fundos ficou em −2,5% no mês. A renda maior amorteceu parte da queda e não deu conta do resto, porque o tombo veio concentrado em poucos pregões.
Nem todo mundo pagou igual
Seria desonesto pintar outubro como um mês sem problema. Os cortes existiram e alguns foram grandes. Um fundo híbrido reduziu o rendimento em 34%. Um fundo de galpões cortou 13% depois que um inquilino em recuperação judicial atrasou aluguéis, e a cota dele caiu 11,8% no mês. Por segmento, só shoppings e lajes corporativas subiram a renda, enquanto galpões e híbridos ficaram abaixo de setembro. No retorno total, nenhum segmento escapou.
No relatório completo, que deixamos aberto de graça no Clube FII, passamos por cada segmento e pelos fundos que mexeram no rendimento. Para esta coluna, fico com o caso que me parece o mais curioso do mês, o das lajes. A renda do segmento subiu 0,3% e, mesmo assim, as lajes tiveram o pior retorno total entre os segmentos, −3,6%. Elas já negociavam com o maior desconto sobre o valor patrimonial do IFIX, a 0,71 vez no nosso levantamento de outubro. O preço caiu, a renda ficou, e o desconto aumentou.
O extrato engana para os dois lados
Para quem vive de renda, outubro foi melhor do que o extrato da corretora sugere: 52 dos 62 fundos pagaram o mesmo ou mais do que em setembro. O extrato abre com o patrimônio. A renda aparece em outra linha, que pouca gente procura no dia da queda.
O raciocínio inverso pede o mesmo cuidado. Dividend yield maior porque a cota caiu não quer dizer que o fundo melhorou, só que ficou mais barato. Quem reinveste compra mais cotas com o mesmo dinheiro enquanto a renda se sustenta, e a renda de um mês não garante a do mês seguinte. No papel, que oscila mais por acompanhar inflação e juros, a tendência de três a seis meses diz mais do que um mês isolado.
O preço da cota é o humor de quem negociou naquele dia. O rendimento é o que o imóvel e o crédito entregaram no mês. Em outubro, numa semana que só perde para março de 2020, as duas andaram em direções opostas na mesma carteira. Naquela semana, você olhou para qual delas?
*As opiniões contidas nessa coluna não refletem necessariamente a opinião da B3
