Professor Mira: Juros em queda, imóveis em alta; como ler os sinais do mercado imobiliário

O Banco Central cortou a Selic de 15% para 14,25% em junho, e o Boletim Focus de 20 de julho projeta 14% para o fim do ano. O IPCA projetado caiu para 5,16%, segunda semana consecutiva de recuo. Apesar da direção ser consensual, o ritmo divide o mercado: o Banco Safra aposta em 13,5%, enquanto o Bank of America vê apenas mais um corte de 0,25 ponto percentual seguido de estabilidade prolongada.

Se você gosta de diversificar seus investimentos e está tentando entender se é hora de investir em imóveis físicos, essa divergência de leituras do cenário não é um detalhe técnico, é o dado que define a sua janela de decisão, e vou explicar por quê.

O que está acontecendo com os preços

Os imóveis residenciais subiram 7,73% em 2024 e 6,52% em 2025, segundo o FipeZap. Foram as duas maiores altas anuais da última década, ambas acima do IPCA, e isso com a Selic em 15%, um patamar que, em tese, deveria ter travado o crédito e esfriado a demanda, mas não o fez.

No primeiro semestre de 2026, a desaceleração chegou: 2,42% de alta, abaixo da inflação, com 5,59% acumulado em 12 meses. Em outras palavras, o mercado continua valorizando, mas perdeu fôlego, e este é ponto de inflexão que interessa.

Por que o imóvel sobe quando deveria cair

A explicação não está na demanda financeira, está no custo de produção. O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), medido pela FGV, acumula alta de 6,76% em 12 meses até junho de 2026, acima da inflação geral. A mão de obra do setor subiu mais de 8%, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), que já havia classificado 2025 como ano muito desafiador por conta de materiais, trabalho e custo de capital. Quando o custo de repor um imóvel sobe, o preço de venda acompanha, porque ninguém vende abaixo do custo de reposição. É inflação de custo repassada ao preço final.

Mas o custo de construção explica só metade da história, a outra metade é o Minha Casa Minha Vida, que respondeu por 49% de todas as vendas de imóveis no primeiro trimestre de 2026, segundo a CBIC, com 54.510 unidades comercializadas. A Caixa Econômica, que opera 68% do mercado de financiamento habitacional, atingiu R$ 1 trilhão em carteira de crédito imobiliário em junho, e 58% deste volume vem do MCMV.

O programa opera com taxas de 4% a 8,16% ao ano, financiadas pelo FGTS e por subsídios governamentais. A Faixa 1, de menor renda, tem subsídio de até R$ 55 mil. A Faixa 4, criada em abril para rendas até R$ 13 mil, não oferece subsídio, mas traz taxas abaixo do mercado, e em ambos os casos, o funding é do FGTS, não do CDI. Quando metade do mercado imobiliário brasileiro opera com dinheiro que não sente diretamente a Selic, os juros em dois dígitos travam só a outra metade.

É por isso que o imóvel subiu com Selic em 15%: ficou mais caro construir, e além disso, metade dos compradores nunca esteve diretamente exposta a esse juro na compra do imóvel.

É hora de investir em imóveis?

O investimento em imóveis, seja via fundos imobiliários, seja adquirindo imóveis físicos, é uma forma consistente de diversificar a alocação de patrimônio. Mas para fazê-lo de forma planejada é essencial entender o cenário econômico e, principalmente, definir qual é o seu objetivo com a compra.

Se você está comprando para morar, o cenário favorece a negociação. Os preços estão em desaceleração, o vendedor está mais flexível, e o crédito começa a ficar marginalmente mais barato. Esperar a Selic cair mais para decidir significa provavelmente comprar num mercado já aquecido, com menos espaço para barganha e preços maiores, portanto, a janela está aberta agora.

Se o objetivo é imóvel como ativo de investimento via compra direta no mercado tradicional, a conta é outra: comprar pelo preço de mercado e esperar valorização orgânica é uma aposta que, no ritmo atual do FipeZap, mal cobre a inflação. O ponto central aqui é que o retorno do imóvel como investimento precisa vir do preço de entrada, não da expectativa de valorização, pois a ideia é comprar barato e vender realizando lucro. E partindo dessa premissa, uma modalidade que merece atenção é a de leilão de imóveis. 

Mas, se você prefere exposição ao setor sem comprar imóvel físico, os FIIs continuam como a via mais líquida e acessível. A base de cotistas passou de menos de 200 mil em 2019 para mais de 4 milhões em 2026, e o apetite por renda imobiliária está em alta estrutural. Mas o retorno do FII depende da qualidade dos ativos sob gestão, não do desconto de aquisição, como bem explica meu amigo e sócio no Clube FII, Danilo Barbosa, em sua coluna aqui no Bora Investir.

O leilão como tese de investimento

Se a premissa é que o retorno precisa vir do preço de entrada, e o mercado tradicional não oferece desconto estrutural, vale conhecer as vias em que o desconto não é negociado com o vendedor, mas é parte da mecânica de aquisição.

Os leilões imobiliários movimentaram R$ 420 bilhões em 2025, com 299.732 leilões registrados no país. O desconto médio de arrematação é de 37,3% sobre o valor de avaliação oficial, segundo a Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis (Abraim), com prazo médio de 45 dias entre edital e arrematação. 

Obviamente não estou sugerindo que você saia comprando imóvel em leilão amanhã. Primeiramente, porque só você pode avaliar se imóvel físico é aderente às suas metas e à estratégia que traçou para alcançá-las. Segundo, porque é um segmento que exige conhecimento para interpretar edital, avaliar viabilidade financeira e analisar os riscos envolvidos. Mas depois que você entende a mecânica, o leilão oferece algo que o mercado tradicional não consegue prover: uma margem de segurança incorporada no preço de aquisição. Ela é estrutural, não depende da sua habilidade de negociação nem da expectativa de que o mercado suba. 

Leilão de imóveis é investimento seguro?

Negociar imóveis em leilão é muito seguro, desde que você tenha aprendido a analisar a viabilidade do negócio, mas uma coisa precisa ficar clara: o imóvel que você compra para morar não é investimento, é despesa. E isso não é um problema, desde que você tenha planejado esta aquisição. 

O imóvel se torna investimento quando você vai fazer trade com ele, ou seja, comprar barato para vender mais caro e lucrar com isso. E neste caso, leilão de imóveis é uma modalidade de investimento muito interessante, e se você quiser saber mais sobre isso, tem aulas gratuitas no meu canal do youtube.  

A pergunta que nenhum índice responde 

O mercado imobiliário está num ponto de inflexão, e os sinais estão disponíveis: o FipeZap mostra desaceleração, o INCC mostra custo de construção em alta, o MCMV mostra que metade do mercado ignora a Selic, e a reforma de funding que o BC prepara para 2027 deve ampliar o acesso ao crédito e potencializar o aumento dos preços dos imóveis.

Para quem pensa em imóvel como componente da estratégia de construção de patrimônio, o momento de estudar o cenário e definir a modalidade que se alinha às suas metas não é depois que os juros caírem, é agora, enquanto as condições ainda favorecem quem está preparado para agir. 

Mas o dado mais importante não está em indicadores de mercado, e sim nas perguntas que você faz a si mesmo antes de comprar: esse tipo de diversificação nos investimentos me coloca mais perto de minhas metas? Estou entrando pelo preço de mercado, esperando o imóvel subir, ou estou entrando com desconto estrutural, já com margem de segurança para ganhar na venda? 

As respostas a essas perguntas definem não apenas se você entende o que está comprando e se tem uma estratégia clara para suas metas, mas se você vai, de fato, ganhar dinheiro. 

*As opiniões contidas nessa coluna não refletem necessariamente a opinião da B3

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