Imóvel como investimento: vale a pena comprar para alugar?
Investir num imóvel para ter renda ao alugar é apenas um das muitas opções de investimento do mercado imobiliário brasileiro
O mercado imobiliário brasileiro é um setor consolidado e traz diversas oportunidades de investimentos. uma das maneiras mais tradicionais ( e conservadoras, claro) é a de investir em um imóvel para alugá-lo e receber renda é uma das opções mais antigas. Mas será que esse modelo ainda vale a pena?
Segundo Vinícius Motta, CEO do Minha Casa Financiada, comprar um imóvel e colocar para locação pode sim ser uma opção de investimento, afinal, cria-se uma renda passiva.
Nos últimos 10 anos, o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), considerado a inflação do aluguel, acumulou uma alta de mais de 107%. O levantamento feito com base na calculadora oficial do Banco Central mostra que quem recebia R$ 1000, em 2013, hoje recebe R$ 2.078,70 ao alugar o imóvel.
Atualmente o IGP-M encontra-se em -4,57% no acumulado de 12 meses. O índice demonstrou retração após altas durante a pandemia, quando chegou a ficar acima de 30%.
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Prós e contras de investir em imóveis para alugar
De acordo com Motta, investir em imóveis para alugar pode ser uma estratégia sólida, mas sua viabilidade depende de diversos fatores, como localização, demanda do mercado e condições econômicas.
“Vantagens incluem a geração de renda passiva, valorização do imóvel ao longo do tempo e possíveis benefícios fiscais”, afirma ele.
Já Gianluca Di Mattina, especialista em investimentos da Hike Capital, destaca que esse tipo de investimento também tem como benefício o lado emocional. “Isso acontece pelo investidor não ver a oscilação/volatilidade da cotação diariamente”.
Ele também lembra que a moradia é algo inerente ao ser humano, algo que remete a gerações, e por isso não há grandes riscos de crises sistemáticas.
Do lado dos riscos, o CEO do MCF diz que é importante considerar os custos associados, como manutenção, impostos e a possibilidade de vacância. Di Mattina reforça a baixa liquidez como risco.
“Uma análise cuidadosa do mercado e uma estratégia bem planejada são essenciais para determinar se esse tipo de investimento se alinha aos objetivos financeiros do investidor”, aconselha Motta.
Comparativo com outros investimentos
De acordo com Motta, com o atual nível da Selic, a 12,25%, ativos de renda fixa continuam atrativos e com rentabilidades anuais altas. A taxa também beneficia o mercado imobiliário.
O especialista em investimentos da Hike Capital simulou um comparativo para mostrar na prática como ficariam os rendimentos de um investimento com base na renda do aluguel.
Investimento de R$ 1 milhão em renda fixa:
- Taxa pré CDB (1%).
- Período: 60 meses (5 anos).
- Montante final: R$ 1.816.696,70.
Investimento de R$ 1 milhão em imóvel:
- Taxa de 0,6%.
- Aluguel: R$ 6.000,00.
- Período: 60 meses (5 anos).
- Montante mensal: R$ 6.000,00 ao mês.
- Montante final: R$ 6.000,00 x 60 = R$ 360.000,00.
- Retorno do Aluguel com investimento mês: R$ 6.000,00 sobre uma taxa de 7,42% ao ano (média SELIC em 5 anos).
- Montante final: R$ 440.135,34.
O exemplo considerou um aporte inicial de R$ 6.000,00 como primeiro aluguel. Após isso foi sempre realocando os aluguéis mensais recebidos a uma taxa de 0,62%, contabilizando aproximadamente R$ 440.000,00 ao final do período. Ao levar em conta a média da taxa Selic nos últimos 5 anos.
“A estratégia de compra de imóvel para aluguel perde para diversos produtos da renda fixa enquanto a Selic estiver acima de 7% ao ano. Temos diversos produtos da renda fixa, com baixa volatilidade, e retornos acima de 0,7% mensal, ou seja, acima da taxa de aluguel média mensal de 0,6%, bruta de IR”, aponta Gianluca Di Mattina.
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Cidades mais rentáveis para alugar um imóvel
De acordo com dados da FipeZap, a cidade de Santos é a mais rentável para aluguel de imóveis entre os 25 locais monitorados mensalmente pelo índice. A matéria do Estadão mostrou que a cidade tem preço médio do metro quadrado (m²), em Outubro, de R$ 43,53, com uma variação de +11,10% em 2023.
Conheça as cidades mais rentáveis do Brasil para ter imóvel para alugar:
| Cidade | Variação em 2023 | Variação em 12 meses | Preço médio (R$/m²) | Rentabilidade (a.a%) |
| Santos (SP) | +11,10% | +13,23% | 43,53 | 8,13% |
| Praia Grande (SP) | +5,87% | +10,16% | 34,17 | 7,51% |
| Recife (PE) | +10,71% | +12,22% | 47,06 | 7,36% |
| Barueri (SP) | +10,80% | +15,46% | 56,47 | 7,00% |
| Campinas (SP) | +26,33% | +29,97% | 34,01 | 6,60% |
| Guarulhos (SP) | +12,70% | +13,06% | 33,41 | 6,60% |
| Ribeirão Preto (SP) | +15,14% | +18,14% | 23,58 | 6,34% |
| São José (SC) | +12,17% | +21,04% | 37,84 | 6,28% |
| Salvador (BA) | +9,16% | +10,14% | 32,17 | 6,17% |
| São José dos Campos (SP) | +14,78% | +18,05% | 37,65 | 6,11% |
| São Bernardo do Campo (SP) | +11,48% | +11,90% | 29,35 | 5,94% |
| Santo André (SP) | +9,98% | +11,77% | 33,27 | 5,86% |
| Goiânia (GO) | +29,04% | +35,15% | 33,91 | 5,79% |
| São Paulo (SP) | +11,76% | +13,35% | 50,92 | 5,76% |
| São José do Rio Preto (SP) | +12,43% | +14,52% | 21,71 | 5,73% |
| Índice FipeZAP | +14,05% | +15,96% | 41,79 | 5,61% |
| Florianópolis (SC) | +27,98% | +29,45% | 49,92 | 5,57% |
| Porto Alegre (RS) | +11,81% | +14,85% | 31,1 | 5,56% |
| Brasília (DF) | +10,67% | +11,45% | 40,31 | 5,41% |
| Rio de Janeiro (RJ) | +17,77% | +20,06% | 44,34 | 5,25% |
| Pelotas (RS) | +11,33% | +14,00% | 17,84 | 5,12% |
| Joinville (SC) | +12,97% | +15,11% | 27,97 | 5,11% |
| Belo Horizonte (MG) | +13,63% | +15,55% | 35,67 | 4,87% |
| Curitiba (PR) | +16,87% | +19,36% | 35,03 | 4,55% |
| Fortaleza (CE) | +20,56% | +19,67% | 28,03 | 4,55% |
| Niterói (RJ) | +7,09% | +9,71% | 26,09 | 4,48% |
Outras formas de investir no mercado imobiliário
Como mencionado, o mercado imobiliário brasileiro possibilita diversos tipos de investimentos. Além do investimento no imóvel físico, o mercado financeiro tem opções na renda fixa e na renda variável.
Investimento indireto em imóveis – por renda fixa:
Letra de Crédito Imobiliário (LCI)
É um investimento criado para apoiar o financiamento imobiliário no país. É emitida com o objetivo de captar recursos para custear empréstimos para o setor imobiliário. Quando se compra um título do tipo, se recebe em troca um rendimento pré-estabelecido.
Letra Hipotecária (LH)
São títulos lastreados em crédito imobiliário, assim como as LCIs, porém direcionadas à hipoteca, modalidade em que o cliente oferece o seu próprio imóvel como garantia de pagamento de um empréstimo tomado em uma instituição.
Assim, ao adquirir uma LH você estará, de certa forma, emprestando dinheiro para que uma instituição financeira ofereça esse serviço de “empréstimo com garantia de imóvel” a seus clientes;
Certificado de Recebíveis Imobiliário (CRI)
É gerado quando uma empresa do ramo imobiliário tem dinheiro a receber por seus produtos e serviços, mas antecipa o recebimento por meio da emissão de um CRI. O investidor que comprou o título tem direito a receber uma remuneração (geralmente juros), periodicamente ou quando do vencimento do título.
Letra Imobiliária Garantida (LIG)
Estreou no mercado no final de 2018 como mais uma opção de ativo de renda fixa ligada ao setor imobiliário. Assim como as já conhecidas LCI e LH, a LIG é usada para custear o crédito para o setor habitacional. Inspirada no modelo reconhecido no exterior como covered bonds (títulos de dívida), a LIG tem seu diferencial na garantia, como já diz no nome.
Ela tem a garantia do banco que emite o papel e também é coberta por uma carteira de financiamentos imobiliários específica, separada do patrimônio da instituição bancária.
Investimento indireto em imóveis – por renda variável:
Fundo de Investimento Imobiliário (FIIs)
Muito populares nos últimos anos, os FIIs são fundos que têm como objetivo investir no mercado imobiliário. Ele é criado por um administrador, dentro de bancos ou gestoras de ativos, que realiza o processo de captação de recursos junto aos investidores por meio da venda de cotas.
Os recursos captados com essa venda podem ser usados para a compra de diversos tipos de ativos imobiliários – imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais –, e também para a compra de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário.
Ações ligadas ao mercado imobiliário
Ações do setor imobiliário: englobam papéis de empresas imobiliárias e de construção civil que estão listadas na B3. Atualmente há mais de 30 companhias nessa área, como MRV, JHSF, Cyrela, Alphaville etc.
A bolsa também conta com o Índice Imobiliário (IMOB B3), que é composto por ações e units exclusivamente das companhias do setor. O objetivo do índice é sinalizar o desempenho médio das cotações dos ativos com maior volume de negócios no setor imobiliário, seja com exploração de imóveis ou construção civil.
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