FIIs buscam espaço em índices e ETFs internacionais
O Brasil registra 438 FIIs e um estoque financeiro de R$ 196 bilhões em custódia no mercado de bolsa
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O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) vivenciou uma forte expansão nos últimos anos, ao oferecer proteção patrimonial e geração de renda aos investidores. No entanto, os motores que sustentaram o crescimento na última década podem não ser os mesmos a impulsionar o mercado no futuro, segundo gestoras e fundos que atuam no setor. A institucionalização seria a chave dessa nova fase, possibilitando a entrada de fundos locais em índices e ETFs internacionais.
Nesse movimento, players de relevância trabalham para aprimorar a governança, ampliar a transparência e a qualidade dos dados e avançar na padronização de informações segundo padrões internacionais. Esses passos são considerados essenciais para que os fundos listados no Brasil (e na América Latina como um todo) se tornem mais atrativos tanto para o investidor estrangeiro quanto para o investidor institucional.
Expansão e próximos passos do mercado
O Brasil registra 438 FIIs e um estoque financeiro de R$ 196 bilhões em custódia no mercado de bolsa, segundo o último Boletim de Produtos da B3, referente a julho de 2026. A base de investidores segue em trajetória de expansão, atingindo 3,297 milhões, 47 mil a mais do que em junho. Ao longo do ano, são contabilizados mais de 200 mil novos investidores neste mercado.
Ainda que o Brasil esteja entre os principais mercados de Real Estate Investment Trust (REITs) no cenário global, na comparação com mercados mais maduros, o setor ainda seria pouco institucionalizado. Na composição do volume de fundos negociados na B3, 33% dos investidores são pessoas físicas, 34,2% institucionais e 28,9% não residentes.
Agora, a meta é buscar a atração do investidor estrangeiro e institucional, mirando a composição de índices e ETFs internacionais. Para coordenar esse movimento, gestoras e fundos formaram a Latin America REITs Association (LAREAL), entidade que passa a representar a América Latina na Global REIT Alliance, coalizão de associações de diversos países que busca o aprimoramento do mercado de REITs, a adequação aos padrões globais de governança e a divulgação de indicadores dos fundos.
Fomento dos REITs na América Latina
Após décadas de expansão do volume negociado, ampliação no número de fundos, aumento da liquidez e pulverização da base, o desafio atual da indústria é romper fronteiras. Por isso, fortalecer o mercado de FIIs no Brasil e na América Latina, harmonizar métricas para padrões internacionais e elevar a presença dos produtos na indústria global estão entre os objetivos da LAREAL, que deve fomentar o diálogo com reguladores, investidores, provedores de índices e entidades setoriais, além de outros participantes da indústria global de REITs.
O núcleo fundador da entidade contempla gestoras como Alianza, Guardian, I2A Advogados, Suno, TRX Investimentos, Valora Investimentos e Vinci Compass, além de 13 FIIs com representação relevante da indústria. Atualmente, são 21 FIIs, e a meta é atingir 45 fundos membros no primeiro ano de criação, para promover o diálogo em nome da indústria de FIIs de forma ampla. Após o anúncio da criação, em maio deste ano, a entidade estruturou o escritório físico na Rua Dr. Bacelar, em São Paulo (SP).
A LAREAL vem trabalhando em quatro esferas: atração de capital, desenvolvimento de dados e análise de critérios de elegibilidade para participação de FIIs em ETFs, aprimoramento do produto e advocacy, promovendo a aproximação com governos e órgãos reguladores. A entidade deve liderar o movimento de organização do mercado, para que os investidores institucionais tenham acesso a informações traduzidas para o inglês, claras e organizadas.
A partir deste semestre, a LAREAL vai fazer parte do Grupo de Trabalho de Produtos da B3, que opera a bolsa de valores brasileira. “Nós temos uma pauta com a B3 que deve ser conversada ao longo do tempo. E um ponto relevante é como podemos facilitar o acesso dessas informações, desses relatórios em inglês que estão sendo desenvolvidos no mercado brasileiro para eles nos próprios sites”, conta o presidente da LAREAL, Potyguara Camargo.
Além disso, Camargo entende que é preciso tornar o mercado mais propositivo em relação às pautas propostas pelos reguladores. “Quando vem a questão da taxação de fundos imobiliários, o mercado é muito reativo a essa pauta. Uma associação com esses fundos imobiliários precisa conseguir trazer as melhores propostas para desenvolver o mercado. E não só via insights locais, mas também via insights internacionais e pelo endosso da Global REIT Alliance”, completa.
Inspiração em entidades como NAREIT (EUA) e EPRA (Europa)
Entre as referências da LAREAL, estão associações internacionais como a National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), nos Estados Unidos, e a European Public Real Estate (EPRA), na Europa. De acordo com o representante da LAREAL, é preciso fomentar a aproximação com esses e outros players internacionais. “Na Europa, nos Estados Unidos, eles viveram o que a gente está vivendo agora, mas 30 anos atrás. A gente consegue um endosso desses players caso a gente precise de fato travar alguma pauta”, destaca.
Em sua primeira agenda internacional, a LAREAL participou, em junho, do evento REIT Week, a maior conferência anual para investidores de REITs, organizada pela NAREIT em Nova York, nos EUA. “Participamos com o intuito de aprender o que é feito lá fora, entender como essas outras associações podem nos ajudar. E isso foi bem importante.” A partir de agora, a LAREAL possui agenda fixa de participação em fóruns globais e deve ampliar sua presença em eventos a partir do ano que vem.
Diferenças relevantes entre REITs e FIIs
Cada mercado tem sua particularidade. Enquanto os EUA utilizam REITs, o Brasil, os FIIs e o México, os FIBRAs, o momento seria de fomentar o mercado brasileiro e latino-americano frente à indústria mundial, sem descaracterizar suas especificidades.
A natureza jurídica dos REITs está entre as principais diferenças do ativo internacional em relação aos FIIs. Enquanto os FIIs são constituídos como fundos, os REITs são empresas. No entanto, essa diferenciação, na visão do presidente da associação, não seria um problema, porque os FIIs são comparáveis aos REITs em nível internacional. “Tudo que é preciso é ser considerado como REIT, dado que cada país possui sua regulamentação, é muito difícil você conseguir trackear todos.”
Mas, em algumas situações, essa diferença pode ser um limitador. “Mas pode ser que um desses investidores, por exemplo, pode haver hedge fund que não pode investir em cotas, só em ações. Então isso travaria o investimento dele em fundos imobiliários, enquanto se ele for investir nos REITs europeus ou americanos, eles poderiam, porque lá são empresas corporate, são ações e não fundos que ele estaria investindo.”
Principais obstáculos para atrair grandes players
O Brasil poderia ter maior participação em benchmarks globais de Real Estate, na visão da LAREAL. Ao analisar o FTSE EPRA Nareit Emerging Index, por exemplo, o Brasil teria somente 8,69% de participação, com market cap que ultrapassa US$ 14,04 bilhões. O potencial adicional chegaria a US$ 12 bilhões, levando a uma fatia de 13,45% e market cap de US$ 25,5 bilhões, segundo estimativas da entidade.
Entre os desafios para aproximar os FIIs de alocadores estrangeiros e fomentar a entrada de capital externo via índices e ETFs, estão a falta de padronização e as dificuldades de comunicação. Neste momento, a entidade deve atuar no processo de transição para aproximar os FIIs locais dos critérios de liquidez, transparência, governança e comparabilidade exigidos no mercado internacional, mas também deve tornar mais compreensível o entendimento por parte de fundos multimercado, fundos de pensão, investidores institucionais latino-americanos, entre outros. A entrada de fundos brasileiros em índices e ETFs internacionais é uma oportunidade, mas requer adesão a critérios objetivos de elegibilidade. Entre os requisitos, a LAREAL cita tamanho, liquidez, free float, governança, composição da base de investidores, qualidade das informações e presença em benchmarks globais.
Segundo o especialista, os FIIs deveriam ser mais escolhidos para fazer parte de ETFs em nível global, mas as dificuldades de comunicação tornam mais complicado o entendimento sobre os ativos. Cada mercado tem sua particularidade. “Os FIIs imobiliários brasileiros são diferentes, mexicanos e assim por diante. Mas existem coisas que você precisa desenvolver para que essas outras pessoas consigam analisar, olhar e entender do que se trata o produto aqui do Brasil. Entendo que, em relação a relatórios, à divulgação de dados, de fato, essa tradução é a principal. Você precisa falar a mesma língua que eles”, acredita. “Os nossos gestores precisam fazer essa tradução. Conforme essas pequenas padronizações forem acontecendo, esses índices internacionais acabam olhando mais para cá”, ressalta. Outra dificuldade, aponta Camargo, está relacionada à padronização de indicadores de performance. “Enquanto a gente está falando de P/VP, lá eles estão falando de FFO”, exemplifica.
Consolidação do mercado e liquidez
A entrada do capital profissional depende da profundidade do mercado e da liquidez dos fundos, principalmente para veículos com regras mais rígidas de concentração e controles de risco. Nesse contexto, o mercado brasileiro de FIIs passa por um movimento de consolidação, com fusões e aquisições de fundos que formam veículos maiores e mais líquidos, na argumentação das gestoras com essas estratégias. Ao reunir fundos com estratégias semelhantes, FIIs mais robustos se tornariam mais atrativos ao investidor institucional e internacional, na visão da LAREAL.
Para compor índices, o fundo precisa ser representativo frente ao mercado, com alta liquidez, para que seja possível sair da posição, se necessário. “Então, se você tem um tamanho relevante, se você tem uma liquidez relevante, a probabilidade de ele entrar é muito maior.” Dessa forma, a consolidação é extremamente importante para os players institucionais, tema que foi discutido no último REIT Week. “O mercado brasileiro é um dos mais relevantes do mundo, ele é o mais relevante entre os emerging markets, mas ele é o que mais tem quantidade de fundos. Ele tem mais quantidade de fundos do que inclusive o mercado americano, que ultrapassa um market cap de trilhão de dólares. Então o que a gente precisa fazer é realmente entender qual que é o sweet spot aqui, qual que é o ideal entre a consolidação e a não consolidação”, conclui.
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
