Qual o futuro do mercado de FIIs no Brasil? Especialistas respondem em 4 pontos

Quatro anos depois, a pandemia de covid-19 continua como um tema central para se entender a história recente e as perspectivas futuras para os fundos imobiliários. A redução da mobilidade trouxe impactos relevantes no setor – e cada segmento sentiu o baque de uma forma.

A Expert XP 2024 reuniu Rodrigo Abbud, do Patria, Luís Stacchini, da Navi, e Pedro Carraz, da XP Asset, para discutir o que se espera para os diferentes segmentos dos fundos imobiliários nos próximos 12 a 24 meses. Confira as principais partes desse bate-papo.

Shoppings ainda crescem

A pandemia foi um susto para o mercado de fundos de shopping. “Do dia para a noite a gente viu os shoppings fecharem e o e-commerce ganhar força”, disse Pedro Carraz, da XP Asset. “Muito se falava que o ecommerce ia substituir ou matar o setor de shopping. Apesar do aumento de penetração [do comércio online] na pandemia, a gente sempre afirmou, e agora ainda mais, que o ecommerce veio para somar, e não substituir o shopping. Há espaço para convívio entre online e físico”, afirmou.

Segundo ele, os últimos dois anos têm sido muito positivos para o setor. “A gente tinha uma expectativa boa para 2022, que era o primeiro ano pós-pandemia, e foi muito melhor que a gente imaginava. E 2023 também foi melhor que esperado”, disse.

Nos primeiros meses pós-covid, lembrou, o crescimento podia até ser resultado de uma demanda reprimida. “Num segundo momento, passada euforia, o crescimento tem a ver com experiência cada vez melhor no shopping center”, disse, citando a melhora na arquitetura, lazer e serviços oferecidos.

+ Selic mais alta por mais tempo: quais os impactos para os FIIs?

Logística ganhou relevância e investimento

Já na logística, o impacto imediato da pandemia foi de crescimento. “[Antes da covid], a gente tinha uma expectativa de que online iria aumentar a demanda por logística, mas sempre era algo para o futuro”, disse Rodrigo Abbud, do Patria. “Em 2020, de repente a gente se viu fechado, as pessoas em casa consumindo, e o mercado logístico não preparado para essa realidade”, lembrou.

Os consumidores passaram a demandar entregas cada vez mais rápidas – em todo o País. “Isso trouxe um impacto no investimento em tecnologia necessária no galpão, para atender a essa demanda. Os galpões que existiam estavam obsoletos”, afirmou.

Outro efeito disso foi na relação entre as empresas locatárias dos galpões e os proprietários. Se antes era fácil e rápido trocar de galpão, o que impedia o aumento dos preços do aluguel, agora os ocupantes investem pesado em tecnologia dentro dos imóveis para acelerar as entregas. Assim, o custo de mudar de um galpão para um concorrente aumenta. “Como o inquilino investe no galpão, dá capacidade de repactuação dos aluguéis”, afirmou Abbud.

Escritórios voltam a crescer

Impacto nas lajes corporativas já foi um pouco diferente. “Num primeiro momento, todo mundo falou que pandemia trouxe o home office” e que isso não teria volta, lembrou o gestor do Patria. Hoje, mais de dois anos após o lockdown, as empresas já voltaram para os escritórios. “Cada vez mais vemos as empresas demandando tempo mínimo de presença”, disse Abbud.

“A tendência é voltar cada vez mais, já vemos empresas começando a expandir área”.

Residencial: a novidade entre os FIIs

Luís Stacchini, da Navi, falou também da tese de investimento da gestora no segmento residencial. “O motivo de buscarmos esse segmento foi que olhamos para fora e pesquisamos como a indústria de FIIs, ou REITs, nos Estados Unidos, se desenvolveu nos últimos 30 anos”, disse. Segundo ele, os galpões logísticos foram os que mais geraram rendimentos. Mas quando se observa o retorno ajustado ao risco (o índice de Sharpe), o melhor desempenho foi no residencial.

Segundo ele, a taxa de juros tem impacto importante sobre a atratividade dos aluguéis frente à compra de imóveis. Isso porque as pessoas tendem a olhar o preço do aluguel na comparação com a parcela de um financiamento imobiliário.

“Quando o juro tá baixo, é muito vantajoso para o cliente comprar, e isso que aconteceu”, disse, em referência ao período em que a Selic bateu a mínima de 2% ao ano. Com os juros mais altos – que chegaram a 14% ao ano, e hoje estão em 10,50% – a balança volta a pender para o aluguel.

E como a gestora se aproveita desse momento? O fundo compra imóveis residenciais e os aluga. “O aluguel residencial cresce a 2 dígitos há pelo menos quatro anos, é uma classe vencedora no longo prazo”, disse.

Para conhecer mais sobre finanças pessoais e investimentos, confira os conteúdos gratuitos na Plataforma de Cursos da B3. Se já é investidor e quer analisar todos os seus investimentos, gratuitamente, em um só lugar, acesse a Área do Investidor.