Como se livrar de um financiamento de 30 anos em 10 e ainda pagar menos

A decisão de comprar a casa própria leva em conta muitos fatores psicológicos e de estilo de vida. Se você fez esta escolha ou está se preparando para realizar o sonho, já deve ter se deparado com os financiamentos imobiliários: dívidas bancárias que podem se estender por até 30 anos, a maneira mais popular de aquisição de um imóvel no Brasil.

Como todas as dívidas, essa modalidade de empréstimo possui um prazo e uma taxa de juros. “Quando você faz um financiamento, na prática o banco ou a instituição financeira que te concedeu o crédito compra o imóvel e cobra de você as parcelas de pagamento do valor deste imóvel”, explica Thiago Godoy, educador financeiro da Rico.

Ele diz que, quando as parcelas são pagas, na verdade, parte do dinheiro vai para a quitação do imóvel. Em média, 30% de cada parcela é destinada ao saldo devedor, enquanto os outros 70% são juros. “É o preço do dinheiro que você está pegando emprestado, ou seja, uma espécie de aluguel do dinheiro”, diz. 

O que é amortizar um financiamento?

A amortização é a liquidação de parte ou todo o saldo devedor. Quando um contrato de financiamento é firmado, o saldo devedor (valor financiado) é parte da composição das parcelas pagas mensalmente, junto com os juros, seguros e taxas do banco. 

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“Se o devedor dispuser de dinheiro para amortizar parte do saldo devedor, ele poderá fazê-lo e quitar uma parte ou todo o saldo devedor”, explica Clay Gonçalves, planejadora financeira da SuperRico. Em outras palavras: amortizar significa pagar um valor extra, além da sua parcela mensal.

“Na prática, você paga a sua parcela do financiamento normalmente, e coloca um valor a mais na amortização”, comenta Godoy.

Amortizar sempre vale a pena?

Depende! Gonçalves explica que, por si só e fora de um contexto específico, a amortização é um grande benefício, uma vez que os juros são calculados com base no saldo devedor. Quanto maior o saldo, maiores os juros. No entanto, o contexto faz toda a diferença. 

“É preciso comparar o custo de oportunidade de deixar o dinheiro que seria usado para amortizar a dívida com a possibilidade de investir este dinheiro.  A Selic ainda está alta, e se o contexto for de uma amortização parcial de um contrato com uma taxa de juros de 8% ou 9% ao ano, vale mais a pena investir o valor em títulos de renda fixa que remuneram acima do juro terminal e para usar este dinheiro para amortizar no futuro, quando a Selic estiver abaixo dos juros do financiamento”, ela exemplifica. Dessa maneira, é possível aumentar o valor do capital a um custo mais baixo e amortizar ainda mais no futuro.

É melhor financiar um imóvel ou ficar no aluguel para sempre?

Ela também destaca o contexto comportamental: afinal, uma pessoa pode se sentir muito mais em paz amortizando parte do saldo devedor do que aguardando a diferença do custo de oportunidade. Além disso, há o fluxo de caixa sufocado. “Se a amortização significar um alívio para o fluxo de caixa, vale a pena considerar esta hipótese”, afirma.

Quais os tipos de amortização?

O tipo da amortização vai variar com o tipo do contrato de financiamento, já que alguns programas de subsídio limitam a parcela que pode ser amortizada. Gonçalves explica que há dois gêneros de financiamento:

1. Pela tabela SAC, cujos juros penalizam menos o tomador de crédito. Então, é possível amortizar o contrato se livrando das últimas parcelas e diminuindo o tempo de contrato
2. Ou pela tabela Price, em que as prestações são fixas. Dessa forma, as amortizações são crescentes e juros decrescentes a cada parcela. Ou seja: ao longo de todo o período de quitação da dívida, a parcela permanece com o mesmo valor.

“A estratégia precisa ser conduzida com um planejador financeiro, que irá considerar o contexto geral, custo de oportunidade, taxas de juros e aspectos comportamentais, para auxiliar o cliente a tomar a decisão mais alinhada aos seus objetivos”, recomenda a especialista.

Como calcular uma amortização

Legalmente, o imóvel só será realmente seu depois que você pagar a última parcela. Para ficar mais fácil de entender, Godoy da Rico fez uma simulação:

Suponha que você financiou R$ 100 mil em 30 anos, o que dá um total de 360 parcelas. Os pagamentos mensais não serão, simplesmente, R$ 100 mil divididos por 360, que resultaria em cerca de R$ 280 ao mês. Godoy estima que, na realidade, a parcela seria algo próximo de R$ 1 mil, neste exemplo.

Isso porque, a cada parcela paga, cerca de 30% do dinheiro é destinado ao saldo devedor, enquanto outros 70% representam juros. “O preço do aluguel do dinheiro faz com que você perca muito dinheiro”, diz, principalmente nos prazos mais longos.

Veja na tabela:

Juros devidos:	R$ 171.272,71
Principal devido:	R$ 100.000,00
Total devido	R$ 271.272,71

Como amortizar uma dívida

Ele afirma que a chave é usar qualquer dinheiro extra disponível para amortizar a dívida: “não importa se são R$ 200, R$ 300 ou mais – qualquer valor faz diferença”. Afinal, os juros não serão cobrados neste valor adicional.

“No caso do nosso exemplo, se você pagar mais R$ 1 mil em amortização, você não eliminará apenas mais uma parcela, mas sim o equivalente a umas três ou quatro a depender da sua taxa de financiamento”, afirma.

Assim, surgem outras duas opções:

1. Amortizar por valor, em que, ao colocar valores extras na amortização, o valor mensal da sua parcela é reduzido (em vez de se pagar R$ 1 mil, a próxima cobrança será de R$900, por exemplo)
2. Amortizar por tempo, em que se diminui a incidência de juros visto que a duração do pagamento é menor

Ainda assim, o educador afirma que a opção do tempo é mais vantajosa uma vez que, no longo prazo, os juros ainda serão pagos.

Assim, basta acessar o aplicativo do banco onde você fez o financiamento do seu imóvel e escolher a opção de “amortização por tempo”. A cada mês, ou quando conseguir reunir um valor extra, direcione-o para a amortização.

“Suponha que, no nosso exemplo, você consiga pagar R$ 300 a mais por mês. Isso pode eliminar uma parcela inteira, o que significa que se você persistir nesse ritmo, poderá reduzir pela metade o tempo necessário para quitar o financiamento, passando de 30 anos para apenas 15”, acrescenta. Se as quantias extras forem maiores, é possível quitar um financiamento de 30 anos em apenas 5 anos – ou até menos!

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