E se grandes players deixassem os condomínios logísticos?
SiiLA calcula impacto da saída parcial e total dos três principais ocupantes - Mercado Livre, Amazon e Shopee
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A taxa de vacância dos condomínios logísticos no Brasil chegou a 4,42% no segundo trimestre de 2026, o menor nível já registrado na série histórica, segundo dados apresentados por Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, em entrevista ao Clube FII, disponível no canal do Youtube. Entre os principais ocupantes desses espaços, estão empresas de e-commerce como Mercado Livre, Amazon e Shopee, que expandiram suas operações ao longo dos últimos anos. Mas o especialista da SiiLA trouxe um cenário hipotético: E se estes grandes players reduzirem a ocupação?
Durante a conversa com Rodrigo Cardoso, sócio-fundador do Clube FII, além da concentração de grandes ocupantes no setor, Nicastro também abordou temas como a diferença entre preços pedidos e valores efetivamente negociados e os obstáculos para novos projetos. Assista à entrevista completa para acompanhar os dados e a análise de Giancarlo Nicastro sobre o mercado logístico brasileiro.
Impacto na redução da ocupação dos principais players
O mercado de condomínios logísticos apresenta forte concentração entre os locatários. Nos últimos 12 meses, os setores de digital fulfillment, transporte e logística e bens de consumo estiveram entre os que mais contrataram áreas. O digital fulfillment, relacionado principalmente às operações de comércio eletrônico, respondeu por parcela relevante dessa demanda. Segundo os dados apresentados, o Mercado Livre ocupa quase 3 milhões de metros quadrados em galpões logísticos no Brasil. Somados, Mercado Livre, Amazon e Shopee ocupam cerca de 4,82 milhões de metros quadrados, equivalentes a aproximadamente 16% do estoque considerado na análise, sendo que a participação desses três grupos aumentou 12% em relação a 2020.
No segmento de empreendimentos classe A+, a retirada completa da ocupação desses três grandes players faria a vacância passar de 5,6% para 26,2%, segundo a simulação apresentada na entrevista. Além disso, um cenário de redução de 50% da ocupação, mas considerando conjuntamente as classes A+, A e B, a saída integral dos três ocupantes levaria a uma vacância estimada de aproximadamente 20,5%. Esse patamar seria mais baixo do que o registrado de fato em 2016, quando a vacância era em torno de 23%.
“Então a gente fica numa posição melhor. Isso, para mim, foi um grande alívio. E um dado que matou a minha curiosidade em relação ao impacto que esses players estão trazendo”, destacou Nicastro. Na sequência, o sócio do Clube FII brincou: “Tudo bem, mas uma diversificação a mais não vai fazer mal a ninguém”.
Vacância em condomínios logísticos no menor patamar histórico
A queda da vacância começou a ganhar força a partir de 2021. Até 2020, o indicador permanecia acima de 14%, enquanto a oferta de novos espaços seguia elevada em relação à absorção líquida. Com a mudança no comportamento do consumidor e expansão acelerada do e-commerce no Brasil nos anos seguintes, a taxa iniciou trajetória de queda, até chegar aos atuais 4,42%, segundo os dados apresentados na entrevista.
Para Nicastro, a taxa de vacância é um dos principais elementos na formação dos preços de locação. Quando há muitos imóveis disponíveis para um número menor de empresas interessadas, os inquilinos têm maior poder de negociação. Mas, com a redução da oferta disponível, essa relação se altera. “A taxa de vacância é o que sempre vai equilibrar o valor do mercado, então quanto o mercado vai aceitar pagar ou não. É aquela máxima da economia, oferta e demanda”, ressaltou.
Aluguéis superam inflação
Neste cenário de descasamento entre oferta e demanda, de acordo com Nicastro, o valor médio de mercado dos galpões logísticos já supera a inflação acumulada desde 2015, enquanto algumas regiões, como São Paulo, apresentam avanço real ainda maior. “Quando a gente olha na ótica do investimento imobiliário, faz sentido investir em logística, porque eu consigo, através das locações, superar a inflação, que é o que todo mundo quer, é o mínimo que a gente deseja para o investimento”, ressalta.
O preço pedido não representa necessariamente o valor efetivo de uma transação e, por isso, a análise dos contratos fechados oferece uma referência diferente daquela observada nos anúncios. De acordo com o CEO da SiiLA, a diferença entre o preço pedido e o valor efetivamente negociado também diminuiu. O especialista detalhou que, em períodos de vacância mais elevada, um imóvel anunciado por R$ 20 por metro quadrado podia ser negociado por cerca de R$ 15. Mas, atualmente, o preço de mercado está mais próximo do valor solicitado pelos proprietários.
Novos galpões enfrentam custos maiores
Apesar da demanda, a construção de novos empreendimentos não avançou na mesma velocidade. Em 2025, a expectativa era de entrega de 3,8 milhões de metros quadrados, mas foram entregues 2,52 milhões, com taxa de pré-locação de 65%. Em 2026, até julho, estavam previstos 3,46 milhões de metros quadrados, mas apenas 20% haviam sido entregues, com pré-locação de 70%, segundo os dados apresentados.
O cenário envolve custos de construção, terrenos, juros, materiais e processos de aprovação. Para Nicastro, esses fatores tornam mais difícil iniciar projetos para depois buscar os inquilinos no mercado. “Com o patamar elevado de juros, custos de construção e guerra, que influencia no preço do aço, o mercado está mais cauteloso”. A dinâmica tem se aproximado de um modelo em que empresas avaliam antecipadamente os projetos e negociam a ocupação antes da conclusão do empreendimento.
“Botar galpão de pé rápido é um mito”
Outro ponto abordado na entrevista é o tempo necessário para colocar um novo galpão no mercado. Apesar de a construção em si poder ser realizada em prazo relativamente curto, a aprovação dos projetos pode levar anos, considerando que o processo envolve questões ambientais, terraplanagem, licenciamento e, em alguns casos, terrenos que abrangem mais de um município.
Nicastro cita projetos que levaram até oito anos para serem aprovados. Por isso, a ideia de que basta adquirir um terreno e construir rapidamente um galpão não considera todas as etapas anteriores à obra. A dificuldade para desenvolver novos empreendimentos também ajuda a explicar a oferta mais restrita observada atualmente.
Com a demanda por áreas logísticas, alguns projetos passaram a utilizar imóveis industriais existentes para operações de retrofit, ainda que essa alternativa apresente limitações. Antigas fábricas podem ter mais pilares, menor pé-direito e pátios de manobra menos adequados às necessidades atuais dos operadores logísticos. Mesmo assim, a utilização desses imóveis mostra a busca por alternativas diante da disponibilidade limitada de novos espaços.
Oferta futura permanece limitada
A logística ainda está com oferta defasada frente à demanda de mercado, o que não tende a mudar nos próximos anos. A SiiLA projeta um estoque futuro de cerca de 6 milhões de metros quadrados até o fim de 2028. Desse total, aproximadamente 4,8 milhões estão no Sudeste, enquanto também há projetos no Nordeste, Sul e Centro-Oeste. “Quando começamos a ver que a taxa de pré-locação começa a aumentar, entendemos que a demanda está muito mais forte do que a entrega”.
A expansão para outras regiões é apontada como parte do desenvolvimento do setor. A concentração atual no Sudeste ainda deixa áreas do país com menor oferta de infraestrutura logística. Nesse cenário, a manutenção da baixa vacância dependerá da relação entre novas entregas e crescimento da demanda, pois ainda que o avanço dos preços possa estimular novos projetos, outros fatores limitam a velocidade de expansão da oferta, incluindo custos, terrenos e processos de aprovação.
“A gente não vê, em um curto espaço de tempo, uma redução no custo de construção. Por que eu estou falando disso de novo? Porque o que pode bagunçar esse mercado é o excesso de entrega, que aí a gente desequilibra oferta e demanda. Só que isso não está no radar das empresas”, conclui.
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
