Com galpões cheios e cotas descontadas, FIIs de logística desafiam juros altos; vale a pena investir?
Segmento respondeu por três das dez maiores altas do tijolo em julho; especialistas enxergam vacância na mínima histórica, mas alertam para o risco de crédito dos inquilinos
Enquanto boa parte do mercado de fundos imobiliários ainda apanha da Selic a 14% ao ano, um segmento dos FIIs de tijolo tem conseguido nadar contra a maré, o de galpões logísticos.
Levantamento da Quantum Finance mostra que, entre os dez fundos de tijolo com maiores retornos em julho de 2026, três são de logística. O HSI Logística (HSLG11) ficou em segundo lugar do ranking, com alta de 4,41% no mês, atrás apenas de um fundo de lajes corporativas. Também aparecem o Zagros Renda Imobiliária (GGRC11), com 2,45%, e o Bresco Logística (BRCO11), com 1,19%.
O desempenho chama atenção porque juro alto deixa os fundos de tijolo menos atrativos. No caso dos galpões, contudo, há uma resiliência maior que segurou a valorização das cotas. Mas será que esse bom desempenho tende a continuar até dezembro? O Bora Investir consultou alguns analistas e traz os detalhes.
Como funciona um FII de logística
O bom desempenho dos fundos de logística está relacionado a classe de ativos que possui e facilita a geração de renda recorrente. Este tipo de FII compra ou desenvolve galpões, imóveis localizados geralmente às margens das rodovias que são alugados para varejistas, empresas de e-commerce, transportadoras e indústrias.
Este aluguel é repassado mensalmente aos cotistas. Grandes empresas como Mercado Livre, Amazon e Shopee hoje representam os maiores inquilinos deste tipo de fundo.
O aluguel é repassado mensalmente aos cotistas sob a forma de dividendos. Mansur Miranda, sócio da Convexa Investimentos e head de FIIs/FIPs, estima que a mediana de dividend yield (retorno em proventos) do segmento deve ficar em 9,8% nos próximos 12 meses.
Por que os FIIs de logística continuam valorizando
Por se tratar de um fundo de tijolo, a tendência diante dos juros em dois dígitos, seria a desvalorização das cotas, contudo os FIIs de logística parecem ir na contramão.
Jonata Tribioli, especialista em operações imobiliárias, destaca a importância do investidor separar o comportamento da cota na bolsa de valores com o que acontece nos imóveis de fato. “A vacância dos galpões de alto padrão está em níveis historicamente baixos, existe procura forte por novas áreas e os aluguéis vêm apresentando valorização em várias regiões”, explica.
Os números comprovam esta teoria. Segundo a consultoria Colliers, a vacância dos condomínios logísticos de alto padrão caiu para 5% no segundo trimestre de 2026, a menor da série histórica. Em São Paulo, dados do BTG Pactual apontam absorção líquida de 506,8 mil m² no período, contra apenas 210 mil m² de novo estoque entregue.
“Sempre que a demanda supera a oferta, isso faz preço”, destaca Leandro Nogueira, head de renda variável e sócio da Cordier Investimentos. Para ele, o juro alto ainda tem um efeito colateral pouco comentado, este trava novos projetos especulativos. Nogueira reforça que, com custo de obra e de capital elevados, quase ninguém constrói galpão sem locatário contratado. O resultado é uma oferta futura comprimida.
Do lado da demanda, o motor é o comércio eletrônico. Na visão de Egbert Chaves, analista de fundos imobiliários da Dica de Hoje Research, o cliente aprendeu a comprar mais online e passou a demandar prazos menores para entrega, fazendo com que a malha de centros de distribuição das empresas aumentasse.
É por este motivo que o setor de logística já é o segundo maior do IFIX (Índice de Fundos Imobiliários), representando 17% do índice. Segundo Priscilene Nunes, analista de fundos listados da Ticker Research, este crescimento vem sendo sustentado por fundamentos operacionais fortes e resilientes.
“Gestores como a Vinci relataram, pela primeira vez, revisões de aluguel para cima em alguns galpões. O preço médio em São Paulo chegou a R$ 33,8/m² por mês, alta de 4,4% em 12 meses”, comenta a analista.
Já para Mansur Miranda o segmento de logística é o porto seguro da indústria de fundos imobiliários. Ele destaca que enquanto lajes corporativas sofrem com vacância e alavancagem ou fundos de crédito enfrentam desafios, o investidor ainda consegue se refugir na logística.
O que esperar do segundo semestre
Para Nogueira, o cenário é otimista porque boa parte do resultado já está contratado. O especialista da Cordier Investimentos cita levantamento da JLL no qual Mercado Livre e Shopee têm juntos cerca de 1,1 milhão de m² pré-locados para o segundo semestre. “Isso é receita que vai entrar para o fundo independentemente do que o mercado decidir sobre a curva de juros”, destaca e acrescenta que a revisão dos contratos, com vacância de 5% tende a favorecer os proprietários.
Já Nunes, da Ticker, aponta que apesar do varejo físico estar enfraquecido, a venda online continua em ampla expansão, impulsionando a demanda por espaços logísticos.
Já alguns especialistas pedem seletividade do investidor. É o caso de Tribioli, que acredita que nem todos os fundos vão valorizar juntos. Para ele, a qualidade dos imóveis, localização, contratos, endividamento e preço da cota continuarão fazendo a diferença no desempenho.
Ainda vale a pena investir?
Diante de um bom desempenho, os investidores se questionam se ainda vale a pena investir em FIIs de logística ou se o timing se perdeu. Para Nogueira, da Cordier, o fundamento já ficou para trás, porque a vacância está no mínimo histórico. Mas, reforça que o timing de preço ainda não. “Quem esperava comprar antes da virada operacional chegou tarde”, pontua.
Os principais fundos logísticos do mercado ainda negociam abaixo do valor patrimonial, segundo o especialista. O BTLG11 fechou julho com cota patrimonial de R$ 107,04 e negociada perto de R$ 100, desconto de 6,5%, após uma reavaliação que valorizou os ativos. “O imóvel valorizou e a cota não acompanhou”, diz Nogueira.
Segundo Nunes, da Ticker, ainda é possível achar FIIs de logística com dividend yield próximo de 10% e alavancagem controlada.
Os especialistas lembram ainda que as cotas estão sendo penalizadas por incertezas eleitorais e a frustração com o ritmo de corte de juros. Mas destacam que as melhores compras surgem nestes cenários.
Há, contudo, riscos concretos. Um deles é o risco de crédito do inquilino. O setor sentiu isso na pele com a recuperação judicial das Casas Bahia que pressionou fundos como o HSLG11.
Outro fator de atenção é a concentração de demanda em poucos nomes do e-commerce. E o terceiro é a oferta futura que, segundo a Colliers, aponta para um pipeline de 3,4 milhões de m² para os próximos 24 meses e projeta vacância entre 6% e 7% no fim de 2026. “Se essa oferta chegar em um momento de demanda mais fraca, a conta muda”, diz Nogueira.
No entanto, Tribioli alerta que desconto não é sinônimo de oportunidade. Isso porque um fundo estar negociado abaixo do valor patrimonial pode não significar que ele esteja barato e sim algum problema por trás daquele desconto.
Selic em queda favorece o segmento?
O consenso dos especialistas consultados pelo Bora Investir é que novos cortes de juros ajudariam os FIIs de logística e a indústria de fundos imobiliários como um todo, mas o efeito é maior no preço da cota do que no dividendo.
“Com a queda dos juros, o retorno aceito pelos investidores fica menor, fazendo com que o dividend yield caia e a cotação suba, efeito similar à marcação a mercado dos títulos de renda fixa”, explica Chaves, do Dica. O analista aponta que o rendimento ficará estável, mas o investidor que comprar os FIIs nos preços atuais terá um ganho de capital.
Já Nogueira destaca que o preço do aluguel dos galpões não diminui porque a Selic caiu e sim é reajustado pela inflação e redução de vacância. Por este motivo, a queda dos juros tende a valorizar mais a conta do que aumentar os proventos.
Para Nunes, uma taxa de desconto menor eleva o valor presente dos galpões logísticos e o patrimônio dos fundos. Miranda, da Convexa, lembra também que juros menores estimulam o consumo, exigindo um maior número de galpões, e como a construção destes demora, pressionam o aluguel para cima.
Desta forma, a combinação de galpões cheios, aluguéis com espaço para reajuste real e juros em queda podem beneficiar o investidor nas duas pontas: renda recorrente e valorização das cotas.
Como escolher um FII de logística
Os especialistas recomendam sempre escolher pelo imóvel e não pelo dividendo. A localização é um dos itens que mais explica o retorno de longo prazo. Quanto mais próximo das grandes cidades, melhor.
Nogueira exemplifica que um galpão de até 30 km de São Paulo tem dinâmica completamente diferente de um galpão localizado em rodovia distante. A dica é escolher fundos com galpões que estejam entre 15 km e 30 km dos grandes centros consumidores.
Outro ponto que deve ser observado são os inquilinos e contratos. Segundo os especialistas, é importante ficar atento a concentração de receita em um único nome, prazo médio das locações, vencimento de contratos nos próximos 24 meses e indexador de correção dos alugueis.
O histórico da gestora por trás da gestão dos fundos de logística também conta, assim como a diversificação geográfica. Chaves, do Dica, recomenda ainda evitar fundos com ativos mais velhos, que podem demandar muito capital para modernização.
Por último, a alavancagem não deve ser ignorada, segundo os especialistas. A dica é evitar fundos com dívida relevante, atrelada ao CDI (principal indexador da renda fixa), que pode corroer os dividendos.
Nogueira reforça que a armadilha mais comum para o investidor é apenas escolher um FII de logística pelo dividend yield. Um retorno em dividendos elevado sempre traz uma história por trás, na visão dele, como receita não recorrente, garantia de renda vencendo ou o risco de crédito do locatário.
