Seletividade na escolha de FIIs segue em foco após Copom
Curvas de juros futuros possuem maior impacto do que Selic corrente, ressalta Clube FII
Clube FII é uma plataforma especializada em investimentos imobiliários, focada em análise, acompanhamento e organização do portfólio do investidor.
Após o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central anunciar, na noite desta quarta-feira (05), um novo corta na meta da taxa Selic, que saiu de 14,25% para 14% ao ano, conforme esperado pelo mercado, investidores avaliam o tom cauteloso do comunicado e seus impactos nas curvas de juros futuros e, por consequência, nos Fundos Imobiliários (FIIs). Nesse ambiente, seletividade segue como a palavra de ordem, segundo o Clube FII, com foco na qualidade dos ativos, evitando eventos adversos.
Decisão esperada pelo mercado
Em seu comunicado, o Copom projetou que o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) deve terminar 2026 em 5,1%, atingindo 3,8% ao final de 2027 e 3,2% no primeiro trimestre de 2028, horizonte relevante de política monetária. Com um ambiente externo ainda adverso, não se comprometeu com novos cortes nas próximas reuniões, se mostrando mais dependente de dados para possíveis ajustes.
Segundo Lana Santos, economista do Clube FII, a redução anunciada não surpreendeu e confirmou as expectativas de mercado. “Foi a quarta redução seguida de 0,25 ponto e o resultado já era amplamente esperado, uma leitura que se consolidou depois que a prévia da inflação de julho veio bem abaixo do projetado e reabriu espaço para o Banco Central seguir calibrando os juros”.
Na visão da especialista, o tom do comunicado foi o destaque do anúncio, considerado “desconfortavelmente cauteloso”. Santos detalha que o colegiado manteve o balanço de riscos com assimetria altista, voltou a citar o câmbio, a resistência da inflação de serviços e, no cenário externo, os riscos de energia associados ao conflito no Oriente Médio, que pressiona os preços do petróleo. “Além disso, condicionou a magnitude do ciclo à evolução do cenário, evitando se comprometer com quantos cortes ainda virão”, completa.
Quais os impactos para os FIIs
Como ressaltado recentemente em diversos conteúdos publicados pelo Clube FII, os Fundos Imobiliários (FIIs) são mais afetados pelas expectativas de juros futuros do que pela meta da Selic definida pelo Copom. “A Selic corrente importa menos do que se imagina, porque o que efetivamente move o preço dos FIIs é a parte longa da curva, os juros reais embutidos nas NTN-Bs, que fecharam julho ainda no elevado patamar de 7,8%”.
Nesse contexto, a cautela no comunicado do Copom pesa sobre os FIIs, tendo em vista que, enquanto as expectativas de inflação seguirem desancoradas e a política fiscal continuar como fonte de incerteza, o juro real longo tende a ceder devagar, na visão da analista. “Isso limita a reprecificação dos fundos de tijolo e a compressão dos spreads exigidos nos fundos de papel”, alerta.
Na visão do Clube FII, chama a atenção a resiliência do IFIX, mesmo diante do ambiente macroeconômico adverso. O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) saiu de 3.778,89 pontos em 02 de janeiro e terminou o pregão de 05 de agosto a 3.781,99 pontos. O indicador oscilou ao longo do ano, com pico de 3.941,62 registrado no mês de abril, em período de forte otimismo. Desde então, passou por correções diante das mudanças nas expectativas de mercado representadas na curva de juros futuros.
O IFIX recuou em julho menos do que em junho e maio, o que, segundo Santos, seria um sinal de que boa parte da volatilidade já está embutida nos preços atuais. “Daqui pra frente, o Focus já projeta a Selic encerrando 2026 em 13,75%, o que abre a porta para pelo menos mais um corte, mas o desfecho vai depender bem menos do BC do que da própria trajetória da inflação e do humor com o lado fiscal nas próximas semanas”.
Cautela reforça necessidade de seleção criteriosa dos ativos
Com um ambiente cauteloso, o investidor deve focar na seletividade dos ativos, priorizando a diversificação entre fundos de papel e tijolo. Em fundos de papel, a preferência é por exposição a ativos de perfil high grade e, em fundos de tijolo, imóveis com baixa vacância, contratos de longo prazo, ativos considerados dominantes em seus mercados.
“As oportunidades estão na qualidade dos ativos, com atenção redobrada aos fundos de papel, de forma a evitar exposição a eventos adversos enquanto o cenário não trouxer gatilhos mais claros de melhora”, conclui.
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
