FIIs de papel x tijolo: Migrar neste novo ciclo de juros?
Analista do Clube FII explica estratégias para rebalanceamento da carteira
Clube FII é uma plataforma especializada em investimentos imobiliários, focada em análise, acompanhamento e organização do portfólio do investidor.
Com juros nas alturas, os fundos de papel foram protagonistas nas escolhas de investidores de Fundos Imobiliários (FIIs) nos últimos anos, ao distribuir rendimentos robustos e com baixo risco relativo. Agora, com expectativa de continuidade no ciclo de flexibilização da taxa Selic, os rendimentos dos fundos indexados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI) tendem a cair na mesma proporção e um novo ciclo de juros levanta questionamentos sobre ajustes na carteira de FIIs.
Mas, neste cenário, faz sentido migrar de fundos de papel, que investem majoritariamente em títulos de dívida imobiliária, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), para fundos de tijolo, cuja carteira é formada por imóveis físicos? Segundo o Clube FII, o momento não é necessariamente para migrar de um segmento para outro, mas rebalancear a composição do portfólio, segundo a analista Lana Santos. Para isso, é preciso olhar o cenário antes de analisar qualquer fundo específico.
Política monetária: Incerteza sobre próximos passos
O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central decidiu iniciar a trajetória de flexibilização em março de 2026 ao cortar a taxa básica da economia brasileira (Selic) em 0,25 ponto percentual, de 15% para 14,75% ao ano. Na opinião de Lana Santos, esse foi o primeiro passo concreto para aliviar o custo de crédito no país e, apesar de a redução ter sido pequena, foi simbólica, pois marca o início de um novo ciclo.
“O problema é que o Comitê não deixou claro qual será o próximo movimento. E isso não é descuido: a incerteza global segue alta, com inflação pressionando internamente e volatilidade lá fora exigindo cautela. Resultado? A curva de juros ainda está acima de 7%, um nível que tecnicamente ainda aperta os ativos de risco”, explica a analista do Clube FII.
Efeitos da política monetária nos diferentes segmentos
A estratégia não precisa ser “tudo ou nada”. Ainda que haja expectativa de continuidade dos cortes na taxa Selic, os juros seguem elevados e acima de dois dígitos, o que posiciona os FIIs de papel (que investem em ativos como CRIs indexados ao CDI ou à inflação) como motores relevantes de geração de renda passiva, na opinião de Lana Santos. Apesar disso, esse tipo de fundo vai perder o protagonismo gradualmente.
“Além disso, é importante ressaltar a função de proteção patrimonial dessa classe de fundos. Por serem indexados a juros e/ou inflação, os FIIs de papel naturalmente protegem o patrimônio investido contra patamares elevados de juros e contra o avanço da inflação, historicamente alta no Brasil, que corrói o poder de compra do dinheiro”, esclarece Santos.
Enquanto isso, FIIs de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos como shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas e hospitais, possuem uma dinâmica distinta, pois a redução na Selic não interfere somente no rendimento distribuído, mas sobre o valor do patrimônio.
“Quando os juros caem, os imóveis tendem a se valorizar, as cotas dos fundos tendem a subir, e os gestores conseguem captar mais dinheiro com novas emissões para crescer os portfólios. É um ciclo virtuoso — mas que depende de uma condição importante: a economia precisa estar crescendo”, pondera a analista.
Apesar disso, o mercado não possui total convicção sobre o ciclo de recuperação neste momento, tendo em vista desconto expressivo em alguns segmentos, como de lajes corporativas (escritórios), que chega a 28% sobre o valor patrimonial.
Mas a expectativa do Clube FII é de que, com novos cortes na Selic e uma possível melhora na pressão sobre ativos de renda variável, a busca por retornos maiores que os da renda fixa, agora em queda, podem servir de catalisador para valorização das cotas, principalmente nos FIIs de tijolo.
Vale a pena migrar de FIIs de papel para tijolo?
Apesar do aumento das tensões geopolíticas globais, que tendem a interferir nas projeções de inflação e das taxas de juros, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), benchmark do setor, acumulou alta de 2,5% no primeiro trimestre de 2026. Segundo a analista, a valorização dos FIIs no período traz a prova de resiliência necessária ao investidor antes de realizar qualquer movimento brusco na carteira.
“Com uma visibilidade ainda limitada e incerteza no cenário externo, a palavra de ordem é equilíbrio. Não é hora de vender todos os fundo de papel só porque os juros começaram a cair. É hora de identificar os principais indexadores dos fundos, avaliar o peso da classe na sua carteira e, se necessário, rebalancear. Para isso, também é primordial compreender o seu objetivo”, entende a analista do Clube FII.
Além disso, a analista ressalta a importância de verificar não somente a diversificação entre papel e tijolo, mas, dentro da classe de papel, para os indexadores. Entre as opções sugeridas, está reduzir o peso do CDI e aumentar o peso do IPCA na carteira. “Isso pode ser feito não apenas dentro de uma carteira, mas também dentro dos próprios FIIs que possuem uma indexação híbrida entre juros e inflação, facilitando o trabalho do investidor de se posicionar diante de um cenário de transição econômica”, detalha.
Para investidores com foco em valorização, não somente na renda, um reposicionamento mais voltado a fundos de tijolo faz sentido, enquanto o rebalanceamento de indexadores faz sentido para todos os investidores, incluindo aqueles que buscam renda passiva no longo prazo.
“O caminho mais equilibrado não é abandonar os FIIs de papel em favor dos de tijolo, mas ajustar os pesos da carteira de forma gradual e consciente. Os fundos de papel ainda entregam renda com previsibilidade enquanto a Selic segue elevada. Os de tijolo carregam o potencial de valorização à medida que o ciclo de cortes avança. Juntos, eles se complementam — e é exatamente essa complementaridade que torna a diversificação entre segmentos não apenas prudente, mas estratégica”, conclui Santos.
*Matéria publicada originalmente em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
