FIIs: três estratégias de crescimento diante de juros altos
Fundos adotam mecanismos como alavancagem, pagamento em cotas e fusões de fundos
Clube FII é uma plataforma especializada em investimentos imobiliários, focada em análise, acompanhamento e organização do portfólio do investidor.
Em um cenário de juros altos e captação de recursos mais seletiva, os fundos imobiliários (FIIs) têm adotado engenharias financeiras sofisticadas para continuar crescendo. Em vez do caminho tradicional das emissões de cotas, estratégias como alavancagem, fusões e aquisições com pagamento em cotas ganharam destaque, como aponta Lana Santos, analista do Clube FII.
“A Selic caiu em 2026 de uma forma bem mais lenta do que o mercado estava precificando no final do ano passado. E isso tem efeitos importantes sobre os FIIs. Nos fundos de papel, por exemplo, o efeito foi positivo, porque eles mantiveram a rentabilidade alta, especialmente aqueles indexados ao CDI. Mas, por outro lado, os fundos de tijolo encontraram um mercado de emissões mais seletivo, mais caro e mais lento”, explica a analista.
Alavancagem
A primeira estratégia é a alavancagem, que consiste no uso de dívidas para financiar aquisições. A média de endividamento do setor subiu de 8% em 2021 para 11% em 2024, mas esse aumento está concentrado em um grupo específico de fundos, segundo a especialista. Uma análise criteriosa da dívida é essencial, avaliando se o retorno do ativo supera o custo do financiamento, os prazos, os indexadores e a transparência da gestão. Fundos como BBIG11, VGRI11 e TOPP11 aparecem com altos níveis de alavancagem, cada um com seus próprios desafios e estratégias para gerenciar o endividamento.
Para analisar o endividamento, a analista elenca cinco perguntas fundamentais: “O retorno esperado do ativo financeiro comprado supera o custo da dívida? O prazo de vencimento dessa dívida combina com a geração de caixa desse ativo? A estrutura é CRI ou seller finance? O indexador que corrige as parcelas futuras de pagamento é o mesmo que corrige também as receitas ou tem um descasamento de indexador? A gestão comunica com transparência o tamanho, custo e prazo das dívidas ou o assunto aparece de uma forma bem discreta no relatório?”.
Compras com pagamento em cotas
Outra ferramenta que ganhou tração é a compra de imóveis com pagamento em cotas. Nessa modalidade, o fundo emite novas cotas e as utiliza para pagar o vendedor do ativo, que se torna um cotista relevante. A prática foi regulamentada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que exige um laudo de avaliação independente e aprovação em assembleia para garantir que a transação seja justa e agregue valor aos demais cotistas, evitando a compra de ativos por valores inflacionados.
“Por isso, sempre que um fundo anunciar uma aquisição de imóvel junto com uma emissão, vale checar se tem um laudo de avaliação independente publicado antes da operação e se o valor da venda do ativo tá justo e tá em linha com esse laudo”, orienta Santos.
Fusões de fundos
A terceira e mais visível estratégia são as fusões entre fundos. Com a dificuldade de crescimento, fundos menores perdem viabilidade econômica e acabam sendo incorporados por veículos maiores. As fusões podem gerar economia de escala, com a taxa de gestão diluída numa base maior, além da redução de custos operacionais. Um exemplo notável foi a megafusão liderada pelo HGLG11, que resultou em um fundo com patrimônio próximo de R$ 10 bilhões.
Segundo a especialista, outro motivo para esse tipo de fusão é o aumento do poder de negociação. “Fundos do porte do HGLG11, por exemplo, conseguem fechar negócio direto com grandes empresas em condições que fundos de R$ 100 milhões, R$ 200 milhões, jamais teriam acesso”, compara. Para o cotista, os benefícios incluem maior liquidez, mas também há riscos, como a potencial perda patrimonial na troca de cotas e a concentração excessiva da carteira em uma única gestora.
Nenhuma dessas estratégias é inerentemente boa ou ruim. O sucesso de cada operação depende da execução, das condições negociadas e, principalmente, do alinhamento com os interesses dos cotistas. Portanto, é fundamental que o investidor analise com atenção a estrutura das dívidas, as relações de troca em fusões e os laudos de avaliação em aquisições pagas com cotas.
*Matéria publicada originalmente em Clube FII, parceiro de B3 Bora Investir
