O que são FIIs: aprenda a investir no setor de imóveis
Fundos imobiliários são uma opção para os investidores que querem ter aplicações em empreendimentos como shoppings, galpões e prédios comerciais
Investir em imóveis no Brasil é algo muito tradicional – seja para morar, revender ou obter o rendimento do aluguel. O alto valor e a burocracia envolvida, porém, costumam afastar parte dos interessados. Por isso, na década de 1990, o Fundo de Investimento Imobiliário (FII) surgiu como uma forma de impulsionar este mercado entre os investidores de pequeno e médio portes.
Mas o que é um FII? De forma resumida, os FIIs são fundos de investimentos formados por pessoas que têm como objetivo comum investir no mercado imobiliário. Ele é criado por um administrador, dentro de bancos ou gestoras de ativos, que realiza o processo de captação de recursos junto aos investidores por meio da venda de cotas.
Como funcionam os FIIs?
Os recursos captados com essa venda podem ser usados para a compra de diversos tipos de ativos imobiliários – imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais –, e também para a compra de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário etc.
É o gestor do fundo que escolherá em que tipo de ativos o FII irá investir, seguindo o regulamento do produto. A política pode ser específica – e estabelecer, por exemplo, que o FII invista apenas em imóveis prontos destinados ao aluguel de salas comerciais – ou genérica – e permitir ao fundo adquirir imóveis prontos em geral ou em construção, que posteriormente podem ser alugados ou vendidos.
Como o investidor recebe os lucros dos FIIs?
Os FIIs são formados no estilo de condomínio fechado, ou seja, não é permitido resgatar as cotas antes do prazo de duração estabelecido pelo fundo. A maior parte dos FIIs tem duração indeterminada, ou seja, não tem uma data para liquidação. Nesse caso, se o investidor decidir sair do investimento, só poderá fazê-lo por meio da venda de suas cotas no mercado secundário.
Assim, o lucro dos investidores acontece por meio do recebimento de distribuição de resultados, que vêm de aluguéis, da receita de incorporação ou ganho de capital na venda dos imóveis, ou, ainda, de juros ganhos com os títulos e valores mobiliários. É claro que sempre pode haver uma combinação desses fatores se o fundo for híbrido. Além disso, o investidor pode ganhar vendendo as cotas por um preço mais alto do que pagou – isso acontece quando o imóvel ou papel em que o fundo investe valoriza.
Você sabia?
O primeiro FII brasileiro foi lançado em 1999 por Moise Politi, na época sócio do Banco Ourinvest. O fundo de investimento do Shopping Pátio Higienópolis tinha 600 investidores, principalmente familiares, amigos e colegas dos sócios, e arrecadou R$ 49 milhões.
Na bolsa de valores do Brasil, os FIIs são identificados por um ticker formado por quatro letras, que representam o nome do fundo, mais o número 11. Quando o fundo é negociado em mercado de balcão organizado, parte do mercado que não está listada na bolsa de valores, ainda se acrescenta a letra B ao final.
O que é o mercado de balcão?
O Mercado de Balcão é o ambiente que permite a realização de operações que não estão registradas na bolsa de valores. Isso não quer dizer, no entanto, que não haja controle ou fiscalização sobre essas transações. O segmento depende da organização e administração de instituições participantes desse mercado.
As principais características do Mercado de Balcão são:
- Inexistência de um espaço físico de negociação
- Flexibilidade quanto aos registros das transações
- Possibilidade de negociação de ativos que não estão habilitados para negociação em bolsa
Quais são os tipos de Fundos de Investimentos Imobiliários
Os fundos imobiliários podem ser de diversos tipos, mas, basicamente, podem ser divididos em duas grandes modalidades: os fundos de tijolo e os fundos de papel. Há também fundos híbridos, que misturam as duas modalidades.
Fundos de tijolo
São focados majoritariamente em empreendimentos físicos. A política desses FIIs é investir em aquisição, construção ou aluguel de imóveis comerciais, como shopping centers, faculdades, prédios, agências bancárias, hospitais, centros de distribuição, galpões e armazéns.
O objetivo de um fundo de tijolo é encontrar pessoas ou empresas interessadas em utilizar os imóveis adquiridos. Em troca, o FII recebe uma renda mensal de aluguel para ser distribuída entre seus cotistas.
Fundos de papel
Um FII de papel tem como estratégia investir em títulos financeiros vinculados ao mercado imobiliário, como LCI, CRI, títulos de recebíveis imobiliários, cotas de outros Fundos Imobiliários, entre outros. Nesta modalidade, o lucro do fundo vem dos juros e dividendos pagos por esses títulos, ou da venda deles.
Fundos híbridos
Já os fundos híbridos, como diz o nome, costumam misturar as duas modalidades, tijolo e papel, trazendo assim uma maior diversificação para o investidor.
Você sabia? Em 2021 o número de pessoas físicas que investem em fundos imobiliários na bolsa brasileira bateu a marca de 1,5 milhão de CPFs.
Quais as vantagens de investir em FIIs?
O Fundo de Investimento Imobiliário é uma opção cada vez mais acessível aos investidores e, como qualquer outro investimento, tem vantagens e riscos.
O produto permite ao investidor aplicar em ativos relacionados ao mercado imobiliário sem, de fato, precisar comprar um imóvel – que requer um aporte muito maior de dinheiro.
Ele também traz possibilidade de diversificação em diferentes tipos de setores do mercado imobiliário (ex.: shopping centers, hotéis, residências etc.). Assim como desburocratiza o conjunto de tarefas ligadas à administração de um imóvel – busca dos imóveis, trâmites de compra e venda, procura de inquilinos, manutenção, impostos etc. Tudo isso fica a cargo dos profissionais responsáveis pelo fundo.
Outro benefício é na parte fiscal: as pessoas físicas estão isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos pelo FII. Desde que o investimento siga algumas condições:
I – As cotas do Fundo de Investimento Imobiliário sejam negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado;
II – O Fundo de Investimento Imobiliário possua, no mínimo, 50 quotistas;
III – O investidor não tenha 10% ou mais da totalidade de cotas emitidas pelo FII, ou cotas que lhe deem direito a 10% ou mais dos recebimentos totais do fundo.
Quais os riscos dos fundos?
Como qualquer investimento de renda variável, os FIIs têm seu risco de mercado. Fatores como a situação geral da economia, mudanças na demanda por imóveis e variações na taxa de juros podem derrubar o preço das cotas de um FII e prejudicar o investimento.
Outros riscos do setor são o de vacância dos imóveis e de inadimplência. A vacância – quando o imóvel não é alugado ou comprado – dos imóveis que compõem o portfólio do fundo pode ter impacto direto nos ganhos dos cotistas. O mesmo acontece quando os inquilinos que fazem parte de um fundo ficam inadimplentes.
Como avaliar o setor imobiliário?
É possível acompanhar os FIIs através do índice que mede o desempenho dos principais FIIs negociados na B3, o IFIX: indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3. Além do IFIX, há no site da B3 uma página com todos os FIIs listados, onde é possível analisar o regulamento de cada um.
Acompanhar notícias sobre o mercado imobiliário e mudanças regulatórias que impactam diretamente estes fundos também é importante para identificar ocasiões oportunas de investimentos nos FIIs.
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